Как узнать собственника квартиры

Когда надо проверить, кому принадлежит квартира

Распространенные случаи, когда требуется проверить, кто владеет недвижимостью:

• покупка квартиры и другие сделки с недвижимостью

• судебные споры с застройщиками или соседями

• страховые случаи порчи имущества (залив, пожар)

• внесудебные коммуникации с соседями по дому и подъезду

• оформление залога при денежном кредитовании

• аренда жилья посуточно или на долгий срок

• получение наследства и вступление в права владения

В каждом из этих случаев идентификация собственника является или необходимостью для коммуникации и решения совместных проблем или способом проверить юридическую чистоту объекта недвижимости перед сделкой (покупкой, дарением, выделением долей, наследованием, постановкой на кадастровый учет, арендой).

Если не проверить факт владения без обременений, в будущем возможны высокие риски потерять деньги и даже саму недвижимость.

В свою очередь, собственники жилья, получили дополнительную защиту от мошенников. Кроме сокрытия персональной информации в общедоступной выписке ЕГРН с марта 2023 года, владелец квартиры может установить запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия.

Как проверить квартиру по выписке из ЕГРН

Покупатель, арендатор и любой другой человек по-прежнему может запросить выписку ЕГРН на квартиру. Сделать это можно онлайн или в МФЦ. В документе будет указана только частичная информация:

• адрес квартиры

• площадь помещения

• кадастровая стоимость

• технические характеристики

• наличие обременений (арест, залог)

Информацию выше можно использовать для сравнения с данными в объявлении о продаже недвижимости. Если информация сильно различается или цена продажи указана ниже кадастровой стоимости — это знак внимательнее общаться с продавцом, так как возможны подводные камни и ограничения.

Сведения о собственнике, которые были доступны ранее, относятся к конфиденциальной информации. В графе «Владелец» вы увидите только обозначение «физическое лицо». Дата рождения, ФИО и паспорт будут скрыты. Получить полную выписку можно, если собственник сам разрешил показывать информацию о себе в Росреестре. Чаще всего это делают продавцы недвижимости, но не все. Видеть информацию без сокрытия могут:

• сам владелец и его законный представитель по нотариальной доверенности

• супруг(а) владельца

• совладельцы

• наследники

• залогодержатель

• арендаторы, если договор зарегистрирован в Росреестре (обязательно для договоров сроком более года)

• органы власти

• арбитражные управляющие

• нотариуса

• суды и судебные приставы

• прокуратура и МВД

• органы опеки и попечительства

Как проверить собственника с его согласия

Это можно сделать только с согласия и при участии собственника. Если он откажется — информации не получить. Однако отказ также может свидетельствовать о возможных проблемах с жильем. Обычный собственник без проблем покажет потенциальному покупателю или нанимателю жилья выписку, так как никакой секретной информации в ней нет.

Способ 1. Попросить владельца квартиры самому заказать выписку и показать вам. Из выписки ЕГРН от собственника вы узнаете ФИО и даты рождения всех собственников, их паспортные данные. Это стандартная выписка, которая бесплатно заказывается на Госуслугах, в МФЦ или Росреестре. Выписка на Госуслугах приходит почти моментально.

При сделках с недвижимостью смотрите на дату предоставления выписки. Лучше всего, если ей меньше одного месяца. А перед подписанием договора можно попросить сделать еще одну «сегодняшним днем»

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Способ 2. Попросите собственника квартиры раскрыть данные в Росреестре. Владелец жилья может сделать это через Госуслуги, в МФЦ и Росреестре. Тогда вы и другие люди увидят их в выписке ЕГРН в любое время. Недостаток способа: если есть сособственники (супруг, дети, родители, другие родственники), информацию о них вы не увидите, так как они согласия на раскрытие информации не оформляли.

Как узнать собственника офлайн

Законные способы также требуют участия самого владельца жилья. Можно запросить выписку из ЕГРН в МФЦ или территориальном отделении Росреестра, но полный документ со всеми данными будет доступен только собственнику.

Также можно попробовать обратиться к управляющей компании (УК). Без проблем это может сделать сам собственник или любой зарегистрированный в квартире человек. УК не имеют доступа к базам Росреестра и могут предоставить только ту информацию, которую им предоставили сами собственники. Поэтому данный способ — не самый надежный. А без собственника вам в принципе ничего не предоставят, так как это персональная информация.

Многие пытаются узнать собственника жилья своими силами. Команда спроси.дом.рф не рекомендует идти подобным путем, так как у каждого из способов очень много рисков:

• Спросить о владельцах соседей. Соседи могут не знать всех данных или намеренно исказить их по личным мотивам. Единственное, что можно уточнить у соседей: как связаться с самим собственником (взять телефон, почту). Это актуально, если квартира не продается, но интересна вам. Но даже в этом случае нет никаких гарантий корректности данных, которые вам предоставят.

• Посмотреть в платежке. Во-первых, это незаконно. Изъятие квитанций из почтового ящика квалифицируется как мелкое хищение (ст. 7.27 КоАП РФ) или уголовное преступление (ст. 158 УК РФ). Почтовый ящик — часть общего имущества дома, а содержащиеся в квитанциях персональные данные защищены законом. Во-вторых, если собственники разделили счета за ЖКУ, вы получите неполную или неверную информацию о владельцах недвижимости.

• Обратиться к поставщикам газа, тепла, электроэнергии — логика как с управляющей компанией. Вы можете совершить такой визит совместно с собственником. Без него вам не предоставляют никакой информации.

Стоять под дверью квартиры в ожидании человека с ключами мы тоже не рекомендуем. Во-первых, это может быть не собственник. Во-вторых, в такой ситуации уже вы будете выглядеть подозрительно, и владелец жилья не захочет выходить с вами на сделку

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Проверка собственника через нотариуса

Выписку ЕГРН с данными всех владельцев без ограничений может запросить нотариус или представители специальных служб. В первом случае всё равно требуется согласие собственника на предоставление данных. Второй чаще используется при судебных разбирательствах, а не сделках с жильем. Сам по себе нотариус не будет заказывать выписку просто по вашей просьбе, даже платно, так как это тоже разглашение персональных данных. Обратиться к нотариусу и получить информацию в полном объеме могут:

• наследники для оформления наследственных прав

• супруг(а) владельца

• залогодержатель (чаще всего банк, выдавший ипотеку)

• владелец смежного земельного участка при спорах о границах (не подходит для выписок на квартиры)

• лица, чьи права и законные интересы затронуты. Например, залитые вами соседи

Также нотариус может заказать выписку при удостоверении сделки с недвижимостью. То есть если у вас на руках уже есть предварительный договор покупки и вы хотите убедиться, что в выписке нет других владельцев и претендентов на квартиру, кроме того, кто вам ее продает.

Пошаговый план, как узнать данные

Все законные и достоверные способы сводятся к тому, чтобы коммуницировать с собственником, который предоставит вам полную выписку ЕГРН на текущую дату. Ниже собрали распространенные случаи, когда выписка может быть нужна и рекомендации, как ее получить.

При сделках с недвижимостью:

• запросите у владельца жилья

• посетите нотариуса или МФЦ / Росреестр вместе с собственником

• обратитесь к нотариусу, если собственник погиб

При проблемах с соседями:

• напишите заявление в полицию

• обратитесь в страховую, если поврежденное имущество застраховано

• идите к нотариусу с документами по ущербу для получения выписки ЕГРН и подачи заявление в суд

Информацию о самой квартире можно узнать из открытых источников: выписки ЕГРН без конфиденциальной информации, с публичной кадастровой карты, из онлайн-карт. Если вы просто интересуетесь объектов и еще не надумали покупать конкретную квартиру, этих данных хватит для оценки.

Если данные в открытых источниках отличаются от информации от продавца квартиры — это сигнал несколько раз перепроверить информацию. Обычно расхождения бывают, если собственник пытается скрыть обременения, залог, перепланировку, незаконный захват общедомовых территорий (например, части коридора за лифтом или на этаже). Прямо спрашивайте о таких расхождениях и привлеките риелтора или нотариуса к сделке, чтобы минимизировать риски обмана.