Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Представьте, что вы хотите продать дачный участок, который достался вам по наследству, за 10 млн рублей, но не можете найти покупателя. Чтобы определить оптимальную сумму продажи, нужно знать понятия рыночной, кадастровой и инвентаризационной стоимости. 

Кадастровая стоимость — сумма, по которой государство оценивает недвижимость в конкретный временной период. Она устанавливается для разных объектов: зданий, земельных участков, квартир, объектов незавершенного строительства, гаражей и других видов недвижимости?ФЗ №237 от 03.07.2016.

На кадастровую стоимость влияют:

• площадь земельного участка, строения

• материал и год постройки

• вид разрешенного использования

• наличие коммуникаций

• общая экономическая ситуация в регионе

Раньше понятие кадастровой стоимости использовалось для расчета госпошлин, а владельцы жилья и риэлторы пользовались понятиями рыночной и инвентаризационной стоимости. Первую назначали владельцы недвижимости, вторую — государство (с учетом года постройки и износа здания).

С 2015 года в России действует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)?ФЗ №218 от 13.07.2015. Это полноценная информационная система, в которой хранятся данные обо всех зарегистрированных земельных участках, жилых и нежилых помещениях.

Внести сведения в реестр, поставить собственность на кадастровый учет или зарегистрировать право может любой человек старше 18 лет. Для этого нужно подать заявление. Прикладывать документы необязательно, поскольку в течение 3 рабочих дней после получения заявления Росреестр сам запросит информацию в органах государственной власти и местного самоуправления.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Кадастровая и рыночная стоимость — два разных способа оценки. Первая рассчитывается госорганами на основании объективных факторов: расположения, площади, назначения земли, использования аналогичных участков. Вторая — оценка земельного участка в текущих экономических условиях.

Рыночная стоимость зависит от уровня спроса и предложения, общего состояния рынка недвижимости в конкретный период, окружающего пространства, например красивых видов за окном или яблоневого сада на территории. Главное отличие рыночной стоимости — ее определяет сам владелец земли или недвижимости, поэтому она может быть любой.

Суммы могут отличаться. Иногда кадастровая стоимость ниже рыночной, что выгодно для собственников в плане налоговых выплат, но не в случае продажи недвижимости. Если кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, у потенциальных покупателей или налоговых органов могут появиться вопросы.

На размер каких налогов влияет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость влияет на размер?НК РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ:

• земельного налога

• налога на имущество физических лиц

Земельный налог платят владельцы участков, налог на имущество — собственники квартир, домов (застроенных земельных участков) и других строений. Налог платят те, на кого оформлена недвижимость по документам, а не те, кто в ней живет или прописан.

Если у участка несколько собственников, то есть он находится в долевой собственности, для каждого владельца рассчитывается свой налог в зависимости от доли.

За какую землю не нужно платить налог:

• изъятые из оборота земельные участки
• находящиеся на землях лесного фонда
• являющиеся общим имуществом жильцов МКД
• ограниченные в обороте (например, если это особо ценные объекты культурного наследия)
• если на участке находятся объекты в составе водного фонда, являющиеся государственной собственностью

С 1 января 2025 года изменилось налогообложение отдельных видов недвижимости?ФЗ №176 от 12.07.2024:

• для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, — предельные значения налоговых ставок повышены с 2% до 2,5%

• для земельных участков стоимостью более 300 млн рублей — с 0,3% до 1,5%

Это касается земельных участков:

• на которых уже построены дома или есть инженерная инфраструктура для жилищно-коммунального комплекса

• приобретенных для постройки дома

• не используемых в предпринимательской деятельности

• приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества

Если кадастровая стоимость сильно занижена или завышена, это может повлиять на налоговые платежи. В случае завышенной кадастровой стоимости, можно обратиться в Росреестр, суд или местные органы для оспаривания стоимости и корректировки. 

Определение кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость государство рассчитывает по специальной методике, причем качество ремонта, тихие соседи и красивый вид из окна здесь никакого значения не имеют. На стоимость влияют площадь и планировка жилья.

Быстро узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра. Требуется ввести адрес земельного участка или квартиры, и данные появятся на экране, включая:

• площадь
• форму собственности
• кадастровую стоимость
• дату присвоения кадастрового номера
• и другие сведения

Если вы хотите заказать выписку из ЕГРН — сделать это можно через портал Госуслуг. Обратите внимание, что с 1 марта 2023 года персональные данные правообладателей доступны только по их согласию, поэтому личные сведения не будут включаться в выписку из ЕГРН на чужой земельный участок?ФЗ №266 от 14.07.2022. В выписке будут указаны все объекты, которыми когда‑либо владел конкретный человек или юрлицо.

Также можно узнать кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте (ПКК). Там будет любой земельный участок или объект недвижимости, поставленный на учет в ЕГРН и прошедший межевание.

На кадастровой карте можно узнать:

• о правах собственности (без личных данных владельцев)

• ограничениях и обременениях (ипотека, арест, запрет, аренда, сервитут)

• кадастровой стоимости

• координатах и площади участка

• кадастровом номере

Как это сделать:

Шаг 1. Зайти на сайт ПКК 

Шаг 2. Выбрать необходимые слои в фильтре, например кадастровые округа или земельные участки. Если знаете точный кадастровый номер — вбивайте его в поиск.
Шаг 3. Когда найдете нужный объект или земельный участок — нажмите на него, слева появятся данные, включая кадастровую стоимость и другие характеристики.

Пересмотр кадастровой стоимости

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости являются?Статья 24.18 ФЗ №135 от 29.07.1998:

• недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости

• установление рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость

Последнее означает, что рыночная стоимость недвижимости на момент, когда была установлена кадастровая стоимость, была другой, чаще — заниженной.

Завешенная кадастровая стоимость влияет на рост размера налогов. Его могут пересчитать с даты внесения ошибочной информации в ЕГРН, если доказана ошибка в методике расчета. Чтобы оспорить кадастровую стоимость, собственник (заинтересованное лицо) должен обратиться в комиссию Росреестра или в суд и предоставить обоснования своим доводам.

В 2022 году была проведена внеочередная переоценка всех земельных участков, чтобы кадастровая стоимость менялась одновременно по всей стране.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной оценки. В городах федерального значения оценка проводится не чаще 1 раза в 2 года. 

Краткие рекомендации собственникам

1. Периодически проверяйте кадастровую стоимость участка.
2. Сравните кадастровую стоимость с рыночной.
3. Если кадастровая стоимость значительно ниже рыночной, это может быть выгодным для расчета налогов, но в случае продажи участка такая ситуация приведет к трудностям. Если кадастровая стоимость значительно выше рыночной, это может увеличить сумму налога.
4. Вы можете подать заявление на проведение переоценки, если не согласны с кадастровой стоимостью. Для этого нужно обратиться в суд или в комиссию Росреестра. 
5. Следите за изменениями в законодательстве: налоговая ставка может измениться в зависимости от обновлений в правовых нормах на федеральном или региональном уровне.
6. Имейте в виду, что изменение назначения участка (разрешенных видов использования), улучшение инфраструктуры (строительство дорог, метро, развитие транспортной системы) может повлиять на кадастровую и рыночную стоимость.
7. Планируйте продажу с учетом кадастровой стоимости: рыночная стоимость не должна быть сильно выше кадастровой. При оценке участка покупатель может ориентироваться на кадастровую стоимость как ориентир для определения рыночной цены.