Что такое поднаем и субаренда, и в чем их отличия?
Одним из распространенных способов заработка на сдаче квартиры является субаренда или поднаем. В этом случае собственник заключает договор аренды (найма) с посредником, который в дальнейшем сдает квартиру жильцам. В качестве такого посредника может выступать как физическое лицо (тогда заключается договор поднайма), так и организация (используется договор субаренды).
В чем преимущества и недостатки субаренды?
Для собственника жилья главное преимущество субаренды — это экономия времени. Всю работу по поиску и взаимодействию с жильцами, оформлению документов делает посредник (субарендатор). В особенности это актуально для собственников, которые хотят сдавать квартиру в посуточную или краткосрочную аренду.
В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.
В каких случаях выгодно использовать субаренду, а в каких нет?
Если вы сдаете квартиру на длительный срок, субаренда нецелесообразна, потому что значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.
Заключение договора субаренды оправдано, когда речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. Если сдача жилья не является вашим основным занятием, постоянное общение и перезаключение документов будет отнимать значительное количество времени и усилий.
Как сдать жилье в субаренду или поднаем?
Если вы планируете сдать жилье в субаренду, в первую очередь необходимо получить согласие собственника жилья (частного лица, организации или государства). Договоренность должна быть обязательно прописана в договоре с владельцем, иначе подобная деятельность будет незаконной.
Где найти субарендатора/нанимателя?
Проще всего потенциального жильца найти на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что вы сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.
Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, попросите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
На какой срок заключается договор субаренды/поднайма?
Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.
Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?
Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:
паспорт нанимателя и поднанимателя;
документ, удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.
Что включить в договор субаренды/поднайма?
Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.
Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право на выселение поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.
Подробнее читайте в инструкции: Как правильно сдать квартиру в аренду?
Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?
Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит с него необходимо заплатить налоги одним из способов:
- в виде НДФЛ (по ставке 13%);
- покупка патента (подходит только для ИП);
- налог на самозанятость (4%).
Подробнее читайте в инструкции: Как платить налог со сдачи квартиры?
Как расторгнуть договор субаренды/поднайма?
Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор. Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.
Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.
Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора.
