Субаренда недвижимости: как сдать чужое имущество?

Субаренда — сдача в аренду уже арендованного имущества. В качестве посредника может выступать как физическое лицо (тогда заключается договор поднайма), так и организация (используется договор субаренды).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса, такой тип правоотношений регулируется правилами обычной аренды?п. 2, ст. 615 ГК РФ. Но есть некоторые нюансы с имуществом, которое можно и нельзя сдавать в субаренду, и сроками его сдачи.

Сдать в субаренду можно практически любое движимое и недвижимое имущество. Главное, чтобы в основном договоре аренды или найма было соответствующее разрешение. К исключениям относятся некоторые категории земельных участков. Так, нельзя передать в субаренду:

• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов;
• земельные участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц;
• участки, переданные резидентам особых экономических зон.

Для собственника жилья главное преимущество субаренды — это экономия времени. Всю работу по поиску и взаимодействию с жильцами, оформлению документов делает посредник (субарендатор). В особенности это актуально для собственников, которые хотят сдавать квартиру в посуточную или краткосрочную аренду.

В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.

Когда квартира сдается на длительный срок, субаренда или поднаем нецелесообразны, так как значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.

И напротив, субаренда или поднаем оправданы, если речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. В такой ситуации субаренда сэкономит собственнику много времени и сил, так как не придется искать клиентов, принимать телефонные звонки и перезаключать договор с новыми жильцами.

Если вы планируете сдавать жилье в субаренду, в первую очередь необходимо получить согласие собственника жилья (частного лица, организации или государства). Также такая возможность должна быть прописана в договоре с владельцем, иначе подобная деятельность будет незаконной.

Отдельный порядок передачи в субаренду действует для публичных земельных участков. Если другие условия не предусмотрены основным договором, согласия собственника на сделку не требуется, но арендатору нужно уведомить государственный или муниципальный орган о передачи земли в субаренду?п. 6, ст. 22 ЗК РФ.

Если нужно сдать квартиру, объявление лучше разместить на профильных сайтах по аренде и на сайтах-агрегаторах объявлений. Необязательно указывать, что вы сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор или поднаниматель, попросите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Срок договора субаренды и поднайма не должен превышать срока действия основного договора. При этом максимальный срок субаренды не ограничен, а срок поднайма, по аналогии с договором найма, не может превышать 5 лет.

Для земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, могут действовать другие предельные сроки?п. 8, ст. 39.8 ЗК РФ.

Договор субаренды или поднайма заключается в письменной форме минимум в двух экземплярах — по одному для каждой стороны сделки. В договоре нужно указать:

• стороны сделки и их реквизиты;
• данные об основном договоре аренды или найма;
• предмет договора (например, квартира или офисное помещение) и его точное описание (адрес, площадь, количество комнат или помещений);
• срок договора субаренды;
• размер арендной платы;
• согласие собственника на передачу объекта в субаренду;
• информация о страховом депозите (на случай порчи имущества или других ситуаций.

Также обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можно прописать право на выселение поднанимателя или субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества.

Если договор субаренды заключается сроком более чем на 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

На договоры субаренды распространяются правила аренды. По ним арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду или поднаем и передавать свои права и обязанности другому лицу.

Поэтому субарендатор может заключить договор субаренды, если у него есть соответствующее согласие от арендодателя и такое условие прописано в первом договоре субаренды.

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, с него необходимо заплатить налоги одним из способов:

• в виде НДФЛ (по ставке 13%);

• покупка патента (подходит только для ИП);

• налог на самозанятость (4%).
  

Договор субаренды или поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, он прекращает действие вместе с расторжением основного договора аренды или найма. В одностороннем порядке расторгнуть договор субаренды можно через суд.