Как подготовиться к электронной регистрации сделки с недвижимостью

Кому доступна электронная регистрация

Электронная регистрация сделки — процедура, когда все документы о переходе права собственности подаются на государственную регистрацию через интернет. Для этого используется один из удобных цифровых сервисов:

• Госуслуги

• сайт Росреестра

• Домклик

• Циан.Сделка

Заявитель (риелтор, юрист, продавец, покупатель или сотрудник банка) формирует электронный пакет документов, подписывает его усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) и направляет в Росреестр.

Пользоваться электронной сделкой по желанию могут физические лица (при наличии УКЭП и подтверждении личности через биометрию), а вот юридические лица, НКО и СНТ обязаны совершать все сделки только с электронной регистрацией.

Преимущества электронной регистрации:

• Экономия времени — не надо стоять в очереди в МФЦ для подачи и получения документов.

• Удаленность — сделку можно совершить из другого города, не тратясь на билеты и отгулы для поездки.

• Быстрая регистрация — Росреестр быстрее обрабатывает документы в «цифре».

• Меньше рисков и ошибок — система автоматически проверяет комплектность документов.

Изменения 2026 года

Законодательство в сфере недвижимости меняется под изменения рынка и запросы граждан, чтобы отразить необходимые этапы электронных сделок для всех типов участников. Ключевые изменения 2026 года касаются использования биометрии и введение обязательной электронной подачи документов для нефизических лиц.

С 1 января 2026 года юридические лица, ТСЖ, СНТ, гаражные кооперативы и крестьянско-фермерские хозяйства обязаны совершать все сделки в электронном формате. Бумажные документы возвращаются без рассмотрения.

С 1 июля 2026 года?Статья 36.2 ФЗ №133 можно использовать для подтверждения личности биометрию при проведении дистанционных сделок.

Биометрия повышает безопасность удаленных сделок: даже если злоумышленники завладеют вашей электронной подписью, без биометрии невозможно провести сделку.

Пошаговая подготовка к электронной регистрации

Вот список шагов, которые необходимо совершить:

• Получите УКЭП

• Подготовьте документы о сделке

• Выберите способ подачи документов

• Оплатите госпошлину

• Подайте документы на регистрацию

• Отслеживайте статус

• Получите результаты регистрации

Рассмотрим каждый этап более детально.

Если у вас есть загранпаспорт нового образца, выпуск подписи момент регистрации сделки занимает 10–15 минут, заранее делать ее не надо

Дмитрий Пронин

Шаг 1. Получите УКЭП

Электронная подпись — аналог собственноручной подписи человека. Она имеет такую же юридическую силу. Без УКЭП провести электронную регистрацию не получится. Получить цифровую подпись можно в аккредитованном удостоверяющем центре. Найдите ближайший на сайте Минцифры, приходите с паспортом, СНИЛС и ИНН, оплатите пошлину 1 000 — 3 000 ₽. УКЭП будет готова за 1–5 рабочих дней и будет действовать год. Порядок для юридических лиц такой же, если от организации действует представитель, дополнительно потребуется машиночитаемая доверенность. УКЭП хранится на защищенном носителе (токене) или в облачном хранилище.

Шаг 2. Подготовьте документы

Для регистрации перехода права собственности в цифровом формате нужны: 

• скан договора

• электронное заявление о государственной регистрации

• документы о праве собственности продавца (выписка ЕГРН, свидетельство о праве на наследство или другие)

• нотариально удостоверенное согласие супруга (при необходимости)

• сканы паспортов всех сторон (развороты с фото и регистрацией)

• квитанция об оплате государственной пошлины (можно сформировать при подаче или заранее)

Документы должны быть в формате .pdf, .gpeg или .png, читаемыми и четкими, без посторонних элементов на скан-копиях. Лучше всего использовать цветные сканы страниц с печатями и ручными подписями. Все файлы подписываются УКЭП заявителя. 

Шаг 3. Выберите способ подачи

Для подачи документов используйте Госуслуги (самый удобный способ для физлиц), сайт Росреестра, сервисы партнеров (Домклик, ЦИАН.Сделка, Контур Недвижимость, ТехноКад) или нотариуса. Вот актуальные ссылки для указанных вариантов: 

• На Госуслугах перейдите к услуге «Кадастровый учёт и регистрация прав на недвижимость» по ссылке или через робота Макса. Потребуется подтвержденная учетная запись на портале.

• На сайте Росреестра войдите в личный кабинет https://lk.rosreestr.ru/my-applications. Нужна будет УКЭП.

• На сайтах партнеров.

• Физически у нотариуса, который сделает скан-копии загрузит все документы. Это самый дорогой способ. 

Шаг 4. Оплата госпошлины

При любом способе надо оплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Она составляет 2 000 ₽ для физлиц и 22 000 ₽ для компаний. При подаче через Госуслуги возможна скидка 30% для физических лиц. Оплатить пошлину должен заявитель или одна из сторон сделки (по договоренности).

Шаг 5. Подача документов

Заполните электронное заявление на Госуслугах, Росреестре или сайте партнера. Приложите к нему необходимые скан-копии. После этого подпишите заявление усиленной электронной подписью (УКЭП) и отправьте заявление на рассмотрение. После отправки вы получите уведомление о принятии документов к рассмотрению.

Шаг 6. Статус регистрации

Перейдите в раздел «Мои заявления» сервиса, где подавали документы на регистрацию перехода права собственности. В личном кабинете будет отражен актуальный статус процедуры. Сюда же будут приходить уведомления о его изменении. Вот возможные варианты статуса: 

• документы приняты

• проведение правовой экспертизы

• регистрация приостановлена (если есть ошибки или не хватает документов — в этом случае нужно подать нехватающие скан-копии)

• регистрация завершена

• отказ в регистрации

Шаг 6. Результаты регистрации

При подаче заявления через электронные каналы срок регистрации составляет 1 рабочий день. При наличии замечаний или приостановке срок может увеличиться до 10–15 рабочих дней. Фактически регистрация занимает до 24 часов. 

После завершения регистрации вы получите выписку из ЕГРН в электронном виде с подтверждением перехода права собственности. Выписка доступна для скачивания в личном кабинете и на электронной почте сторон в течение 30 дней с момента регистрации.

Особенность сделок с биометрией

Если планируете проводить сделку после 1 июля 2026 года с использованием биометрии, например, когда продавец и покупатель находятся в разных городах, сторонам заранее нужно зарегистрироваться в Единой биометрической системе. Для этого нужна подтвержденная учетная запись Госуслуг и визит в любой банк или другую организацию для сдачи биометрических данных. Срок регистрации в системе — до 10 рабочих дней, поэтому лучше сделать это заранее, а не накануне перед сделкой.

В момент самой сделки система запросит подтверждение личности. Пользователи должны пройти идентификацию через камеру смартфона или компьютера. После идентификации всех сторон документы направляются в Росреестр.

Такой способ удобен, если стороны находятся в разных городах и не имеют возможности физически присутствовать в одном месте. Или если такая поездка дорого стоит (билеты, проживание, отгулы или отпуск в совокупности могут добавить от 50 000 ₽ к затратам, а если участников сделки несколько — еще большую сумму.

Ошибки при подготовке к сделке с электронной регистрацией

Вот 5 основных причин, по которым электронная сделка может завершиться отказом:

• Некорректная электронная подпись. Нельзя использовать простую электронную подпись, нужна именно УКЭП.

• Некачественные сканы документов. Росреестр отклонит заявление с неполными, размытыми, нечитаемыми, черно-белыми копиями цветных страниц.

• Неполный пакет документов. Обязательно приложить все требуемые сканы. Если что-то забыли: можно дополнить, но срок регистрации значительно увеличится.

• Отсутствие согласия всех участников сделки на электронный формат. Этот пункт необходимо прописать в договоре. 

• Некорректно заполненное заявление. Если есть ошибки в персональных данных, реквизитах, кадастровом номере или любые другие неточности, сделка не состоится.

Дважды сверьте все данные, даже если за вас это уже сделал риелтор или сотрудник банка. Ваша сделка — полностью ваша ответственность

Дмитрий Пронин

Чек-лист подготовки к сделке с электронной регистрацией

Электронная сделка — быстрый и безопасный способ зарегистрировать покупку или продажу недвижимости. Она безопаснее традиционных бумажных договоров и подходит тем, кто не может присутствовать в месте сделки. Для проведения такой сделки сторонам обязательно нужна квалифицированная электронная подпись и сканы всех документов. Подготовка к цифровой сделке занимает не больше времени, чем подготовка к бумажному варианту.

Вот чек-лист всех шагов, которые предстоит пройти при электронной регистрации: 

1. Получите УКЭП в аккредитованном центре.

2. Получите подтвержденную учетную запись на Госуслугах.

3. Подготовьте пакет документов и их сканы в хорошем качестве.

4. Убедитесь в наличии всех согласий: супругов, опеки, прочих.

5. Проверьте весь договор, в том числе наличие фразы об электронной регистрации.

6. Оплатите госпошлину за регистрацию перехода права собственности.

7. Подайте заявление удобным способом.

8. Отслеживайте статус в личном кабинете.

9. При необходимости оперативно исправьте замечания.

10. Получите электронную выписку из ЕГРН после завершения регистрации.