Как подать жалобу на управляющую компанию

В каких случаях можно подать жалобу на управляющую компанию

Управляющие компании обязаны обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в многоквартирных домах, однако нередко жильцы сталкиваются с недобросовестным выполнением обязанностей: уборка мест общего пользования (МОП) не проводится или проводится формально, зеленые насаждения не поливают, а снег — не убирают. В случаях, когда УК игнорирует жильцов и не идет на диалог, можно обращаться в органы жилищного надзора.

Если вы не знаете свою управляющую компанию, но содержанием дома недовольны, сначала выясните, кто обслуживает дом. Сделать это можно несколькими способами:

• изучите информационные доски в подъезде, у лифтового холла

• найдите информацию о поставщике ресурсов в квитанции ЖКУ

• соберите сведения в интернете или общедомовых чатах

• найдите УК по адресу дома на государственных порталах ГИС ЖКС и ДОМ.МИНЖКХ

Самые распространенные причины жалоб:

1. Некачественное предоставление услуг

• плохая и нерегулярная уборка подъездов и придомовой территории
• отсутствие чистки крыш и водосточных систем: скопление снега, льда или мусора
• некачественный уход за зелеными насаждениями, например нескошенная трава и неухоженные клумбы

2. Нарушение температурного режима

• неисправная система вентиляции, приводящая к сырости и плесени в квартирах
• плохой или недостаточный нагрев батарей, перебои с отоплением (если проблема не на стороне ресурсоснабжающей организации)

3. Бездействие в случае аварий и поломок

• отсутствие ремонта после жалоб
• долгое устранение аварий после прорыва труб или иных инцидентов
• неисправности лифтов: длительный ремонт или игнорирований жалоб со стороны жильцов

4. Завышенные или непрозрачные тарифы

• необоснованное увеличение платы за услуги
• отсутствие прозрачной отчетности о расходовании средств
• трата денег на неучтенные цели и выполнение работ без согласования
• взимание двойной платы за услуги, которые уже включены в квитанции

5. Игнорирование жалоб и обращений

• невыполнение обязательств
• отсутствие реакции на письменные или устные обращения
• предоставление формальных ответов вместо решения проблем

6. Нарушение прав собственников

• УК принимает решения самовольно
• незаконные ограничения: например, запрет на установку индивидуальных счетчиков
• игнорирование общих собраний собственников (ОСС) и решений, которые на них принимают жители

Куда подать жалобу

Важно понять, куда именно направить обращение и как его оформить. От этого напрямую зависит скорость и эффективность рассмотрения претензии.

Представьте, что УК складирует мусор или снег на месте, где летом высаживали красивый кустарник. Вы можете направить жалобу в администрацию, после чего обращение будет рассматриваться 20-30 дней, а после — перенаправляться ведомством в другие инстанции, которые повторно будут рассматривать жалобу. Пока жалоба рассматривается, проблема не решается.

Аварийно-диспетчерская служба

Согласно закону, каждая управляющая организация должна организовать аварийно-диспетчерскую службу в многоквартирном доме?Постановление Правительства РФ №331 от 27.03.2018. Служба — первичное звено приема обращений.

Жильцы могут оставить жалобу, если:

• не работает лифт

• нужно вызвать сантехника или электрика

• в доме отключили тепло, горячее водоснабжение или электроэнергию

• возникли проблемы с коммунальными услугами, например случилась авария или требуется ремонт общедомового имущества

Руководитель управляющей компании

Если обращение в «аварийку» не принесло результата, можно направить жалобу напрямую руководителю УК. Обычно на сайте УК или информационных стендах в подъезде есть информация, какой порядок рассмотрения обращения, куда и как его направить и в течение какого срока придет ответ.

Суть проблемы можно описать простыми словами, главное — оставить контактные данные (email, телефон и ФИО). Жалобу на имя директора УК лучше оформить в двух экземплярах: один будет в УК, второй — останется вам и пригодится, если вы пойдете в другие инстанции.

Если за 30 дней на жалобу не будет реакций и проблему не устранят, можно обращаться в контролирующие УК ведомства: прокуратуру, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или суд.

Жилищная инспекция

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) — исполнительный орган жилищного надзора за деятельностью управляющих организаций ЖКХ в России.

Ведомство контролирует все вопросы, связанные с эксплуатацией дома и нарушениями со стороны УК, следит за сбором и вывозом отходов, пожарной безопасностью, озеленением и благоустройством дворов. Срок ответа — до 30 дней.

Отправить жалобу можно через портал Госуслуги и ГИС ЖКХ. Также в некоторых регионах работают свои сервисы: в Санкт-Петербурге обратиться можно через Электронную приемную, в Москве — через портал mos.ru.

Для отправки электронной жалобы нужно иметь авторизованный доступ в личный кабинет. Также всегда можно обратиться письменно, отправив заказное письмо через Почту России. 

Почему жалобы в ГЖИ эффективны? Государственная жилищная инспекция ведет контроль за соблюдением требований жилищного надзора и раз в 5 лет выдает лицензию на работу управляющим организациям в сфере ЖКХ?Статья 192, ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ. По жалобе граждан ГЖИ может осуществить внеплановые выездные проверки и выдать предписания УК об устранении нарушений. Если УК не отреагирует — ГЖИ в судебном порядке может лишить организацию лицензии.

Роспотребнадзор

Государственный орган по защите прав потребителей рассматривает вопросы, когда были нарушены потребительские права. Например, УК необоснованно завысила тарифы, не вернула средства за невыполненные услуги или отказывается давать информацию о сроках предоставления услуг.

Обращайтесь в ведомство, если другие методы не помогли, и качество выполненной работы не соответствует установленным нормам.

Жалобу можно подать онлайн через сайт Роспотребнадзора или направить заказное письмо по почте. Чтобы обращение было более результативным, сразу прикрепите к жалобе ответы от других инстанций: от УК, ГЖИ и других ведомств, в которые успели обратиться (например, региональные комитеты).

Прокуратура

В правоохранительные органы следует обращаться при противоправных действиях сотрудников УК и в случаях, когда другие методы не помогли. Прокуратура также следит, чтобы не нарушались права граждан по любым вопросам.

Сроки рассмотрения и методы подачи те же: в течение 30 дней ведомство рассмотрит обращение и даст ответ. Отправить жалобу можно лично и на сайте — через форму обратной связи.

Пересмотр системы лицензирования УК с максимальным ужесточением контроля и правил допуска на рынок, а также отстранение от работы недобросовестных УК — одна из возможных жестких мер наведения порядка в жилищной сфере в будущем.

Суд

Если по вине УК жильцам был причинен материальный или иной ущерб, и организация отказывается его возмещать или сильно занижает сумму компенсации ущерба, необходимо обратиться в суд. Например, если управляющая компания не следила за состоянием противопожарной системы в доме и по ее вине сгорела часть имущества жильцов, можно обратиться в суд за компенсацией материального и морального ущерба. Будьте готовы, что судебный процесс займет не менее 10-12 месяцев.

Для подачи иска необходимо обратиться в районный суд по месту регистрации. Если заявление будет коллективным, то есть от имени нескольких жильцов или всего дома, шансы на положительный и быстрый исход дела гораздо выше.

К исковому заявлению стоит приложить все документы, подтверждающие нарушение со стороны УК, а также ответы по обращениям в другие инстанции, чтобы суд мог оценить ситуацию целостно.

Компенсация морального вреда. В случаях, когда сложившаяся в доме ситуация вынудила жильцов обратиться в суд, они вправе запросить компенсацию и взыскание штрафов с УК. Сумма зависит от самого нарушения, деталей конфликта и решения суда.

Что делать, если УК игнорирует жалобы жильцов

Если договориться с управляющей компанией жильцам не удается, организацию можно сменить. Для этого нужно провести общее собрание собственников (ОСС) и проголосовать. Кворум считается состоявшимся, если в голосовании приняло участие более 50% от доли общего имущества, поскольку количество голосов определяется не количеством людей, а размером принадлежащей им площади.

Голос собственника 4-комнатной квартиры будет иметь больший вес, чем голос владельцы однушки, а если в собрании участие принимает паркинг, его голос (голос председателя паркинга) также будет иметь больший вес в зависимости от площади помещений.

Жильцы могут выбирать новую УК не чаще 1 раза в год. Такая поправка в Жилищный кодекс вступила в силу 1 сентября 2023 года.

Это правило не работает, если организация не выполняет или нарушает условия договора с собственниками, предоставляет услуги в неполном виде.

Что делать, если управляющая компания некачественно выполняет обязательства, и как ее поменять — рассказали в статье «Как сменить управляющую компанию».

Как избежать конфликтов и добиться решения проблемы

Конфликты с управляющей компанией могут быть неприятными и изматывающими, поэтому здорово, когда их удается минимизировать или избежать.

Собрали небольшой чек-лист по тому, как выстроить конструктивные и доверительные отношения с управляющей компанией:

• Сохраняйте спокойствие и будьте вежливы

Даже если вы раздражены, важно общаться с представителями УК спокойно и уважительно. Изложите суть проблемы и ожидания, дайте время, чтобы сотрудники могли изучить проблему и найти варианты решения.

• Документируйте нарушения

Старайтесь решать проблему через диалог, но не забывайте, что без доказательств слова могут остаться без внимания, если в будущем вы будете обращаться в надзорные органы.

• Объединяйтесь с соседями

Если вам кажется, что общение с сотрудниками УК ни к чему не приводит, попробуйте вовлечь в решение вопроса соседей. Коллективные жалобы имеют больший вес и чаще приводят к результату.

• Знайте свои права, но будьте справедливы

Изучите договор с УК и Жилищный кодекс, чтобы знать, какие услуги должна предоставлять УК и в каком объеме. Нередко возникают ситуации, когда жильцы обвиняют УК в вопросах, которые не входят в компетенции управляющей организации. Например, обвиняют в том, что дорога к остановке от дома не почищена, хотя эти земельные участки может обслуживать другая организация, которая находится в подчинении у муниципальной или районной власти.

• Используйте официальные каналы связи

Неофициальные обращения через соцсети или при личном разговоре с сотрудниками УК часто остаются без ответа, забываются или игнорируются. Подавайте жалобы через официальный сайт УК, чтобы получить письменный ответ на обращение.

• Будьте готовы к компромиссам

Иногда управляющая компания готова решить проблему, но не в полном объеме. Постарайтесь обсудить все возможные варианты решения и выбрать наиболее оптимальный вариант, даже если где-то придется пойти на уступки.