Как фотографировать квартиру при продаже

Как фотографии недвижимости влияют на успех сделки купли-продажи

Фотографии — инструмент продаж. Они формируют первое впечатление и влияют на то, сколько людей захочет посмотреть квартиру вживую. Когда покупатель листает сайты-агрегаторы с объявлениями о продаже, на глаза попадаются десятки, а иногда и сотни объявлений.

Первое впечатление складывается за несколько секунд, и обычно именно качественные снимки заставляют человека остановиться и кликнуть, чтобы развернуть объявление и прочитать подробную информацию.

На что влияет качество фото при продаже недвижимости:

• Скорость сделки. Квартиры с качественными снимками уходят быстрее.

• Стоимость жилья. Удачные кадры помогают продать жилье ближе к верхней границе рыночной стоимости.

• Доверие покупателя. Плохие фото вызывают недоверие и подозрение со стороны покупателя, а качественные создают ощущение прозрачности и безопасности.

Если покупатель видит на снимках светлую аккуратную просторную квартиру, он вероятнее считывает жилье как комфортное и безопасное. А темные кадры жилья с загроможденными мебелью комнатами субъективно считываются как место, рядом с которым живут неблагополучные соседи, а в ремонте есть скрытые дефекты.

Простые советы, как улучшить фотографии

Чистота пространства

Прежде чем начинать съемку, начните с уборки. Уберите лишнее и оставьте то, что создает уют. Когда вещи разложены по местам, а вокруг порядок, человеку приятно смотреть на комнату. Если вокруг бардак, психологически кажется, что жилье находится в маргинальном районе, и есть скрытые проблемы.

Когда мы выбирали квартиру для покупки, чего только не видели на фото: чистящие средства, грязную посуду, коробки, мусор, отражения людей в зеркалах, пачки от чипсов и прочее. Всё это снижает желание читать объявление и знакомиться с продавцами.

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Используйте естественное освещение

Утреннее и дневное время, обычно с 9:00 до 17:00, позволяет выгодно подсветить пространство комнат, в отличие от искусственного света ламп и люстр. Темные и плохо освещенные комнаты визуально уменьшают пространство.

Используйте редакторы, если фотографии кажутся слишком тусклыми

Можно немного подтянуть яркость и контраст, убрать желтизну, выровнять перспективу или скорректировать баланс белого и насыщенность. Главное — не переборщить.

Показывайте глубину пространства

Если в кадре есть продолжение комнаты, это создает ощущение объема. Например, когда снимаете кухню, можно захватить часть гостиной или выход на лоджию.

Делайте акцент на сильных сторонах

Используйте всё, что помогает показать жилье в выгодном свете. Например, высокие потолки можно подчеркнуть правильным ракурсом, качественную мебель снять ближе отдельным кадром, как и красивый вид из окна, фактурное озеленение, интересную планировку и удачный свет во время закатного или рассветного солнца.

На что влияет фокусное расстояние объектива

Фокусное расстояние камеры влияет на восприятие пространства. Благодаря грамотному использованию камеры можно добавить жилью больше воздуха и объема, а при неграмотном использовании, наоборот, убрать метры площади и сделать жилье более закрытым и давящим.

Чем меньше фокусное расстояние (широкий угол), тем больше пространства попадает в кадр. Субъективно жилье воспринимается больше и просторнее. Чем больше фокусное расстояние, тем сильнее сжимается квартира: комната выглядит теснее, а стены «давят».

Для интерьерной съемки почти всегда используют широкий угол, чтобы показать площадь и объем недвижимости.

Когда угол камеры становится слишком широким, появляются геометрические искажения:

• прямые линии начинают изгибаться и выглядят неестественно

• мебель и предметы, расположенные на краях кадра, выглядят криво

• планировка скругляется (обычно при съемке «рыбьим глазом»)

Это визуальный обман, и покупатель быстро поймет, что здесь что-то не так. Поэтому важно держать баланс: показывать реальное пространство, но использовать выгодный ракурс, точку съемки и параметры камеры.

Важно не сделать квартиру в два раза больше, используя широкоугольные объективы, а показать жилье с лучшей стороны, но в соответствии с тем, что покупатель увидит, когда придет на реальный просмотр.

Стоит ли использовать нейросети при съемке квартиры под продажу

Нейросети умеют убирать лишние предметы из кадра и добавлять в кадр то, чего не было при съемке. За пару секунд можно создать вид из окна или с нуля организовать дорогую меблировку пустого жилья.

Что могут нейросети:

• убрать визуальный шум и лишние предметы (например, удалить случайные вещи из кадра)

• аккуратно поправить геометрию (например, если стены искривились при съемки широкоугольным объективом)

• улучшить качество шумных снимков, снятых на бюджетную технику

• сделать виртуальную меблировку жилья, перекрасить стены и даже изменить планировку пространства

Важно использовать пометку, что контент был сгенерирован искусственным интеллектом, а также не перегнуть палку с генерациями, из-за которых покупатель будет разочарован, когда придет на реальный просмотр.

Если на снимках продавец создал образ идеального жилья, а в реальности вид из окна совсем другой, а площадь и потолки заметно меньше, человек будет чувствовать себя обманутым.

Частые ошибки, которые допускают при съемке квартиры

Распространенная проблема — сильный визуальный беспорядок. На диване куча одежды, подушек, пакетов и вещей. Это первое, что бросается в глаза. Покупатель сразу видит «жилую» и неухоженную квартиру, а не объект, который хочется купить.

Вторая проблема — плохой свет, кадры с темным или желтоватым оттенком. Естественного света почти нет (или он слабый), верхний свет создает грязные тени. Комната выглядит меньше, чем есть.

Диван не застелен аккуратно, вещи не убраны, угол захламлен. Потенциального покупателя это отпугнет, поэтому лучше потратить немного времени на уборку перед съемкой, чтобы не терять будущие просмотры квартиры из-за неудачного ракурса и незаправленного спального места.

Если камера направлена прямо в угол комнаты, такой ракурс визуально сжимает пространство и делает помещение тесным. Лучше снимать так, чтобы была видна глубина и хотя бы часть соседней зоны.

Личные и лишние предметы на стенах отвлекают внимание и создают ощущение чужого жилья. Перед съемкой стены лучше максимально освободить комнаты.

Старые обои, потертый вид, беспорядок и плохой свет складываются в образ квартиры, которую давно не приводили в порядок. Такие фотографии отпугивают покупателей и сильно снижают интерес и количество звонков.

Слабая композиция и кадрирование, когда много «мертвого» пространства сверху (потолок) и при этом важные части комнаты обрезаны, тоже могут быть недостатком. Кадр выглядит случайным, а не продуманным.

Когда покупатель смотрит на фотографии, он представляет, как будет жить в этом пространстве. Если ожидание и реальность совпадут, сильно выше шанс продать квартиру.

Самый распространенный способ оценить стоимость квартиры — зайти на сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Читайте материал по теме, чтобы узнать больше о том, как не прогадать с ценой.