Ипотека Мурабаха: что это и как оформить

Как работает ипотека Мурабаха: пошаговая схема

Чтобы понять, как работает ипотека Мурабаха, рассмотрим пример. Допустим, вы нашли квартиру за 6 миллионов рублей. Банк покупает эту квартиру у продавца. После этого он перепродает ее вам за 7,5 миллионов рублей — эта сумма уже включает наценку, которая и является прибылью банка. Вы выплачиваете эти 7,5 миллионов равными частями в течение 20 лет.

Ключевые особенности:

• Наценка заменяет проценты и фиксируется в договоре
• Недвижимость сразу оформляется на вас
• Банк несет ответственность за юридическую чистоту сделки и страхование квартиры

Если заемщик перестает выплачивать рассрочку и сумма задолженности становится значительной, банк имеет право расторгнуть договор и реализовать объект недвижимости. Продажа проводится по текущей рыночной цене, а вырученные средства направляются на погашение оставшегося долга.

Чем исламская ипотека отличается от обычной

Кроме того, исламская ипотека не требует страхования жизни и недвижимости от покупателя. Все условия прозрачны — клиент заранее знает общую сумму, которую ему предстоит выплатить.

Кто может взять ипотеку Мурабаха

Оформить исламскую ипотеку может любой гражданин России, вне зависимости от религиозных взглядов. Основные требования к заемщику:

• гражданство РФ
• возраст — от 18 лет на момент подачи заявки и не более 75 лет на момент окончания выплат
• стаж работы на последнем месте — от 3 месяцев (или от 12 месяцев для ИП)
• подтверждение дохода и регистрации

Если заемщик — мужчина до 27 лет и не имеет отсрочки от армии, может понадобиться созаемщик с подтвержденным доходом.

Где доступна исламская ипотека в России

Программа «Ипотека Мурабаха» начала действовать в России с сентября 2023 года как двухлетний эксперимент. Сейчас обсуждается его продление до 1 сентября 2028 года. С начала года Сбербанк зафиксировал рост запросов на исламские продукты: банк выдал 34,7 тысяч исламских дебетовых карт, и спрос на них, как и на исламскую ипотеку, опережает рост популярности других продуктов банка. В то же время наблюдается рост интереса в Москве и Санкт-Петербурге, где живут мусульмане, желающие покупать жилье по религиозным нормам.

Наибольший спрос на исламскую ипотеку сегодня наблюдается в крупных городах: Москве, Казани, Уфе, а также в республиках с преобладанием мусульманского населения.

Программа пока не охватывает всю страну, но регионы постоянно направляют предложения по расширению действия и просят уравнять условия с обычными программами. Это значит, что в ближайшие годы география программы может значительно расшириться.

Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне

Исламская ипотека в России регулируется общими нормами гражданского законодательства, но при этом учитывает особенности шариатского финансирования. Это означает, что все сделки проходят проверку и регистрацию через государственные органы, но в их основе лежит запрет на риба — ростовщичество, то есть получение прибыли с процентов.

В 2023 году был принят закон?Федеральный закон №417-ФЗ, направленный на поддержку партнерского финансирования и создание правового режима для исламского банкинга. Этот закон стал основой для запуска таких продуктов, как Ипотека Мурабаха, и позволил банкам оформлять сделки без нарушения норм шариата.

Срок действия закона — до сентября 2025 года. По итогам эксперимента правительство будет принимать решение о дальнейшей судьбе исламских финансов в России, но уже сейчас обсуждается продление эксперимента до 2028 года.

Однако, несмотря на официальную поддержку, банки пока действуют с осторожностью. Ипотека Мурабаха требует других подходов к оценке рисков и структуры сделок, а также новых знаний от сотрудников. Поэтому даже в регионах, где продукт уже доступен, пока только несколько банков предлагают исламскую ипотеку.

Какую недвижимость можно купить по ипотеке Мурабаха

В Сбербанке исламская ипотека доступна для квартир на первичном и вторичном рынках, а также для апартаментов. Исключения составляют частные дома, земельные участки, комнаты, доли в квартирах, гаражи, кладовки, машиноместа и недвижимость, находящаяся в залоге или под обременением.

Ак Барс Банк предлагает исламскую ипотеку на вторичное жилье, дома и земельные участки. Возможно приобретение таунхауса с земельным участком, жилого дома блокированной застройки с земельным участком.

Как банки проверяют недвижимость

Ипотека Мурабаха предполагает, что банк сначала выкупает недвижимость, а затем продает ее клиенту. Поэтому финансовая организация рискует своими средствами и проводит строгую проверку объекта.

Что проверяют банки:

• отсутствие обременений и залога
• историю собственности — были ли спорные или подозрительные сделки
• юридическую чистоту — наличие всех документов
• рыночную стоимость, включая выезд оценщика на место

Условия ипотечной программы в 2025 году

Исламскую ипотеку в России выдает Сбербанк и Ак Барс Банк. Сравним условия выдачи кредитов на покупку недвижимости.

Плюсы и минусы исламской ипотеки

Преимущества:

• Соответствие религиозным принципам
• Нет процентов, только прозрачная наценка
• Недвижимость оформляется сразу на покупателя
• Нет скрытых комиссий
• Банк берет на себя страхование жилья и проверку документов

Недостатки:

• Существенная переплата (наценка до 50%)
• Невозможно уменьшить общую сумму при досрочном погашении
• Ограничение выбора объектов недвижимости
• Пока доступна не во всех регионах
• Не предусмотрено участие в льготных госпрограммах

Как оформить ипотеку Мурабаха: пошаговая инструкция

Оформление исламской ипотеки включает несколько обязательных шагов: от подачи заявки до регистрации недвижимости на имя покупателя. Ниже — поэтапное объяснение, как все происходит.

Основные этапы оформления ипотеки Мурабаха:

1. Подача заявки
   Сначала клиент подает заявку на ипотеку Мурабаха. Это можно сделать на сайте или в офисе банка. Необходимо подготовить стандартный пакет документов: паспорт с отметкой о регистрации, справки о доходах и занятости. При отсутствии официального трудоустройства можно предоставить альтернативные документы или выбрать вариант без подтверждения дохода.
2. Поиск недвижимости
   После одобрения заявки клиент ищет квартиру самостоятельно. Жилье должно соответствовать требованиям банка: не быть в залоге, не находиться в списках под снос, иметь юридически чистую историю. Для новостроек важно, чтобы застройщик имел аккредитацию в банке и использовал эскроу-счета.
3. Внесение первоначального взноса и подписание соглашения
   Когда объект выбран, стороны подписывают соглашение о намерениях — документ, фиксирующий желание провести сделку по схеме Мурабаха. После этого вносится первоначальный взнос — не менее 20% от рыночной стоимости жилья. Эти средства подтверждают серьезность намерений клиента и запускают процесс покупки квартиры банком.
4. Покупка объекта банком
   Банк выкупает квартиру у продавца или приобретает на нее право требования, если речь идет о новостройке. С этого момента он становится временным владельцем недвижимости до перепродажи клиенту.
5. Оформление договора купли-продажи с рассрочкой
   Заключается основной договор, по которому банк продает недвижимость покупателю с заранее согласованной наценкой. Этот договор фиксирует полную сумму к выплате и условия рассрочки. С момента подписания покупатель приобретает право собственности на жилье с обременением. То есть недвижимость числится за ним, но без уведомления банка подарить, продать или сдавать в аренду жилье не получится.
6. Регистрация права собственности
   Завершающий этап — передача прав на недвижимость. Банк самостоятельно направляет документы в Росреестр. После регистрации жилье оформляется на имя покупателя, а обременение сохраняется до полной выплаты суммы по договору.

В Сбербанке при просрочке платежей пени не начисляются, но необходимо будет внести пожертвования в благотворительный фонд.

Вывод: стоит ли оформлять ипотеку Мурабаха

Исламская ипотека — не просто беспроцентный займ, а особая философия покупки жилья, где важна прозрачность, честность, равные условия и отсутствие финансового давления.

Ипотека Мурабаха подходит тем, кто:

• следует нормам ислама

• хочет купить жилье с понятными и прозрачными условиями

• не готов связываться с процентами

Но она требует:

• крупных первоначальных вложений

• внимательного выбора объекта

• готовности к переплате

Этот формат только начинает развиваться, но уже сегодня он показывает стабильный спрос. С учетом роста числа мусульман и совершенствования законодательства, исламская ипотека в России имеет все шансы занять свое устойчивое место на рынке.