Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

В большинстве случаев аренда квартиры выгоднее, чем покупка квартиры в ипотеку. Точный ответ зависит от многих факторов, в том числе от целей.

Например, вы хотите приобрести квартиру за 5 млн рублей в спальном районе Москвы. У вас есть 1 млн рублей на первоначальный взнос, и банк готов выдать кредит по среднерыночной ставке 8,7% сроком на 10 лет (по состоянию на 2020 год). Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 50 тысяч рублей, а переплата банку за кредит — примерно 2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7 млн рублей.

Если вы рассматриваете эту квартиру в качестве способа получения прибыли, существует два способа получения дохода:

• Заработок на росте стоимости жилья
  

Спрогнозировать стоимость недвижимости на 2030 год, к моменту, когда вы полностью выплатите кредит и квартира станет вашим полноценным активом, довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (хоть и без учета инфляции), а вот с 2015 года они немного уменьшились.

На стоимость недвижимости могут повлиять и другие факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья на 20%, а строительство магистрали рядом с домом — на 5%.

Если стоимость квартиры не вырастет c 5 млн рублей до 7 млн рублей (при проценте по ипотеке 8,7%), то выгоднее арендовать квартиру;

• Рентный доход (сдача приобретенного жилья в аренду)

Величину рентного дохода, который может принести вам жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если ваша квартира стоит 7 млн рублей (с учетом стоимости кредита), а сдаете ее вы за 30 тысяч рублей в месяц, то без учета остальных факторов она окупится примерно за 20 лет (20×12×30 000 = 7 200 000), и ее доходность составляет 5,14%.

Фактически на период выплаты кредита жилье не будет приносить дохода. Кроме того, необходимо будет решить вопрос с собственным местом жительства.

Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить специальное разрешение от банка (или некредитной организации) и страховой компании. Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.

Если вы относитесь к категориям граждан, которые имеют право участвовать в льготных программах ипотеки, приобретение жилья в кредит может оказаться выгоднее.

Подробнее о льготных условиях кредитования можно узнать в разделе «Льготы».

Благодаря льготным программам ипотеки, реализуемым при поддержке государства, можно сэкономить до 2 млн рублей. В данном случае инвестиции в жилье окупятся с большей вероятностью.

Подробнее о способах экономии с помощью льготных программ можно узнать в материале «Как сэкономить до 2 млн рублей на ипотеке».

Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 30 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит.

За 10 лет при ставке депозитов 4% годовых можно накопить до 5,8 млн рублей.

Покупка жилья с использованием ипотечного кредита (займа) позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, поликлинике и пр. В съемной квартире можно получить временную регистрацию по месту пребывания (а по закону вы обязаны это сделать, если живете не по месту постоянного жительства более 90 дней), но для постоянной прописки потребуется согласие собственника квартиры и всех постоянно прописанных в ней людей. Как показывает практика, не все арендодатели на это идут.

Как и платежи по аренде, платежи по ипотечному кредиту (займу) зафиксированы в договоре. Но в отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. Это означает, что при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.

Подробней о регистрации, читайте в нашей инструкции: Как прописаться по новому месту жительства?

Преимущества покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) легко могут обернуться минусами, особенно если рассматривать этот шаг как инвестицию. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта. Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1–2 месяцев. Кроме того, квартира — не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.

Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку — например, изменение мобильности, состава семьи и т. п., которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.

Подробней об ипотеке, читайте в нашей инструкции: Как получить ипотечный кредит?

В случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.