Ипотека или аренда квартиры: что лучше

Покупка квартиры в 2026 году

К началу 2026 года ключевая ставка снизилась до 16%, а к июлю — до 14,25%. Это улучшило доступность ипотечного кредитования. Ставки снизились в среднем на 7–9%, но всё еще остаются высокими. По данным Единой информационной системы жилищного строительства летом 2026 года средняя ипотечная ставка на покупку квартиры в новостройке — 18,7%.

При этом, наблюдается тенденция к снижению инфляции, что может привести к снижению ключевой ставки и плавному уменьшению ипотечных процентов.

Сейчас подходящее время для накопления на квартиру или первый взнос по ипотеке, если рассматривать высокие ставки по депозитам как временную возможность. При высоких ипотечных ставках брать кредит невыгодно — лучше подождать снижения. За это время можно активно копить деньги на вкладах, если не планируете крупные покупки в ближайшие 1–2 года.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Спрос на жилье в крупных городах остается высоким. Растет интерес к покупке вторичного жилья, а также к загородному жилью и сегменту ИЖС.

Хотя спрос на недвижимость поддерживается, многие откладывают приобретение жилья. Покупают преимущественно те, для кого вопрос стоит остро — расширение семьи, переезд или жизненные обстоятельства.

Стоит ли брать ипотеку, если есть деньги на первый взнос, но нет жилья

Ситуация, когда на руках есть сумма для первоначального взноса, но нет своего угла, — одна из самых сложных с финансовой и эмоциональной точки зрения. Кажется, логичнее вложить деньги в ипотеку и начать платить за свое. На практике это не всегда так, потому что жилищная стратегия индивидуальна для каждого. Кто-то планирует часто менять города, а кому-то ближе стабильность.

На что обратить внимание:

Время владения или горизонт планирования

Если планируете жить в квартире менее 3–5 лет, ипотека почти всегда проигрывает. При покупке или продаже вы несете дополнительные расходы: страховки, оценку, налоги и риелторские комиссии. Эти расходы могут «съедать» до 10–15% стоимости жилья. Аренда же позволяет забрать накопления и уехать в любой момент без потерь.

Сравнение «платеж vs аренда»

Посчитайте ежемесячный ипотечный платеж и сравните его с арендной платой за аналогичную квартиру. Рассчитать сумму в месяц и переплату по ипотеке поможет ипотечный калькулятор. Если ипотечный платеж ниже аренды — это весомый аргумент в пользу покупки. Если платеж выше в 1,5–2 раза — аренда выгоднее в моменте. Разницу можно откладывать и докопить недостающую сумму для более крупной покупки позже.

На что идут деньги

При ипотеке первые годы платите преимущественно проценты банку. Однако стоимость квартиры зафиксирована на долгий срок. При этом, когда погасите кредит, станете полноправным собственником. 

При аренде платите за крышу над головой, и эти деньги уходят собственнику. Таким образом, вы не создаете свой актив. Однако, если жизнь мобильна, важна гибкость, а аренда дешевле, чем платеж по ипотеке, выгоднее снимать жилье. 

Разницу между арендным и ипотечным платежом можно откладывать на первый взнос или финансовую подушку.

Если рассматриваете эту квартиру в качестве инвестиции, существует два способа получения дохода:

Заработок на росте стоимости жилья

Спрогнозировать стоимость недвижимости на 2030 год или позже, к моменту, когда полностью выплатите кредит и квартира станет полноценным активом, довольно сложно.

Заработок на росте стоимости жилья — стратегия получения прибыли за счет увеличения рыночной цены недвижимости со временем. Инвесторы покупают квартиры, дома или участки в перспективных районах, затем держат их несколько лет и продают дороже. 

На ликвидность объекта влияют разные факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья до +10%, а строительство магистрали рядом с домом — до +5%.

Риски включают нестабильную ситуацию на рынке, рост ипотечной нагрузки, а также неожиданные расходы на содержание и ремонт помещения. 

Заработать на таких инвестициях возможно, но это требует внимательного анализа проекта, застройщика и ситуации на рынке. Рассматривать недвижимость исключительно как быстрый способ получения дохода сегодня становится менее оправданно — чаще это инструмент средне- и долгосрочных вложений.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Рентный доход (сдача приобретенного жилья в аренду)

Величину рентного дохода, который может принести жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если квартира стоит 7 млн ₽ (с учетом стоимости кредита), а сдаете ее за 30 тысяч ₽ в месяц, то без учета остальных факторов она окупится примерно за 20 лет (20×12×30 000 ₽ = 7 200 000 ₽), а ее доходность составит 5,14%.

Фактически на период выплаты кредита квартира не будет приносить доход. Кроме того, необходимо будет решить вопрос  со своим жильем. При этом, для сдачи ипотечного жилья в аренду потребуется получить согласие банка, потому что она обременена залогом.

Если относитесь к категориям граждан, которые имеют право участвовать в льготных программах, ипотека может оказаться выгоднее.

Может ли ипотечный кредит быть выгоднее, если имею право на льготы

Перед покупкой квартиры в ипотеку, сперва нужно определить её параметры и стоимость, сравнить цены на недвижимость на разных сайтах. Затем рассчитать первоначальный взнос, срок накопления и ежемесячные платежи по ипотеке. Для этого можно использовать сервисы оценки жилья и ипотечные калькуляторы.

Кроме первоначального взноса, нужно учесть дополнительные расходы по оформлению сделки (например, услуги риелтора и нотариуса), а также ремонт и покупку мебели.

Изучите льготные ипотечные программы — они помогут купить жилье выгоднее (например, ИТ-ипотека, Семейная ипотека, Дальневосточная ипотека, Сельская ипотека). Тем более, что действие Семейной и Дальневосточной ипотек расширили на вторичный рынок. Рассмотрите доступные варианты: квартиры в новостройках или на вторичном рынке в разных районах вашего города, ИЖС. 

Для молодых семей также действует субсидия на покупку жилья в размере 30–35% по программе «Молодая семья». Важное условие участия: возраст супругов до 35 лет.

Какие государственные и региональные программы делают покупку жилья доступнее:

Материнский капитал (федеральный и региональный). Автоматически оформляется после рождения ребенка. 

Выплату можно направить на:

• оплату первоначального взноса по ипотеке

• частичное или полное погашения основного долга и процентов по ипотеке

Выплата 450 тысяч ₽ на погашение ипотеки (для многодетных). Федеральная мера поддержки предназначена для семей, где с 2019 по 2030 год родился третий или последующий ребенок. Государство компенсирует 450 000 ₽ в счет ипотечного кредита. Заявку можно подать через банк, где оформлена ипотека.

Региональная выплата 550 тысяч ₽ на погашение ипотеки для многодетных. Дополнительные выплаты на погашение ипотеки предоставляются некоторыми регионами. Вместе с федеральной выплатой это позволяет многодетным семьям погасить до 1 млн ₽ ипотечного долга. Важно уточнять актуальные условия в вашем регионе, так как программы постоянно дополняются.

Имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам позволяют вернуть от 650 тысяч ₽ (если человек платит НДФЛ 13%). Эти деньги можно направить на ремонт, покупку мебели или погашение ипотеки.

Меры господдержки можно комбинировать. Применять федеральный и региональный материнский капитал, использовать выплаты на ипотеку для многодетных, а также льготные ипотечные программы. Это повышает доступность жилья даже при высоких рыночных ставках по кредитам.

Аренда и ипотека: плюсы и минусы

Выбор зависит от финансовых возможностей и жизненных приоритетов. Аренда не требует крупных вложений на старте, но не создает актив. Ипотека — инвестиция в свою недвижимость, которая обязывает выплачивать долг банку 20 или 30 лет.

При аренде пользователь получает жилье во временное владение. Право собственности не переходит. Платежи вносятся собственнику на регулярной основе.

Плюсы

• Для заселения требуется минимальная сумма: обычно первый взнос и страховой депозит.

• Договор аренды не обязывает к длительному пребыванию в одном месте. Переезд возможен в любой момент.

• Расходы на капитальный ремонт и замену крупной бытовой техники ложатся на владельца. Платежи остаются стабильными в течение срока действия договора.

Минусы

• Средства, уплаченные арендодателю, не формируют собственного актива. Это текущие расходы без возврата.

• Условия могут измениться: собственник вправе повысить арендную плату или расторгнуть договор.

• Изменения планировки или интерьера возможны только с разрешения хозяина квартиры.

Ипотека — целевой кредит на покупку жилья. Объект находится в залоге у банка до полного погашения долга. Право собственности переходит к покупателю, но обременение сохраняется на весь срок кредитования.

Плюсы

• Ежемесячные платежи увеличивают долю своих средств в недвижимости. После завершения выплат жилье переходит в полную собственность.

• Сумма ежемесячного взноса фиксируется в кредитном договоре и не зависит от инфляции. В долгосрочной перспективе реальная нагрузка снижается.

Минусы

• Требуется накопление первоначального взноса, размер которого устанавливает банк (минимум 20% от стоимости).

• Обязательства действуют длительный срок — до 20–30 лет. Регулярность платежей обязательна независимо от доходов.

• Общая переплата включает проценты, которые превышают сумму основного долга.

Факторы для выбора

Решение между арендой и ипотекой строится на нескольких критериях.

1. Горизонт планирования. При намерении оставаться в городе или на конкретном месте более 5–7 лет ипотека часто оказывается целесообразнее. При частых переездах аренда дает больше гибкости.
2. Финансовая устойчивость. Стабильный доход и накопления облегчают получение и обслуживание кредита. При нерегулярных заработках аренда снижает риски.
3. Ситуация на рынке. Ставки по ипотеке, уровень арендных ставок и темпы роста цен на жилье влияют на итоговую выгоду каждого варианта.

Аренда и ипотека решают одну задачу — обеспечивают человека жильем. Однако механизмы и последствия решений различаются. Аренда предпочтительна в ситуациях неопределенности и мобильности. Ипотека подходит тем, кто готов к долгосрочным обязательствам и стремится к формированию своего капитала.