Договор купли-продажи квартиры: как составить и заключить

Что такое договор купли-продажи и зачем он нужен

Договор купли-продажи (ДКП) на квартиру — документ, благодаря которому покупателю передается имущество в собственность, и он обязуется принять товар и уплатить установленную стоимость.

Ключевыми условиями договора являются четкое определение объекта сделки, стоимости, порядка передачи и расчетов, а также гарантии прав покупателя и обязательства продавца.

В случае с недвижимостью договор требует государственной регистрации в Росреестре, после чего право собственности официально переходит к новому владельцу. Для минимизации рисков важно проверять юридическую чистоту объекта и законность сделки, отсутствие обременений и соответствие документации законодательным требованиям.

Обычно договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, но также может быть заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников или если один из собственников ребенок, сделка купли-продажи обязательно должна пройти через нотариуса. Он проверяет дееспособность участников сделки, разъясняет ответственность сторон и условия, при необходимости внося дополнительные пункты, а также направляет данные в Росреестр.

При сделках с недвижимостью договор купли-продажи через нотариуса обычно заключается на вторичное жилье, на которое ранее было зарегистрировано право собственности и которое уже введено в эксплуатацию и полностью готово к проживанию. Если покупаете жилье в новостройке, документы оформляются через застройщика и банк.

Что должен содержать договор купли-продажи

Условия и правила составления договора купли-продажи квартиры указаны в Гражданском кодексе РФ?Статья454, ГК РФ.

В договоре должна быть указана основная информация информация:

• о виде продаваемой недвижимости
• сведения о покупателе и продавце
• условия и стоимость сделки 
• ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств
• реквизиты и персональные данные сторон

Также необходимо указать сведения о дееспособности продавца и покупателя:

• не состоят под опекой и попечительством
• не страдают психическими и иными заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах
• при заключении договора действуют добровольно
• у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях

Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо получать согласие органа опеки и попечительства.

Кто может заключить договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи (ДКП) квартиры или другого объекта недвижимости может быть заключен между:

• физическими лицами (гражданами)
• физическим и юридическим лицом (например, когда компания продает квартиру сотруднику или покупает жилье у частного лица)
• двумя юридическими лицами (если сделка происходит между организациями)

Основные участники сделки:

• Продавец — собственник недвижимости, который передает ее покупателю на условиях договора.
• Покупатель — лицо, приобретающее право собственности после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре.

Также в сделке могут участвовать представители сторон, действующие по нотариальной доверенности, например:

• риэлтор
• родственник
• юрист или иное доверенное лицо

Какие документы нужны для составления договора

Перед составлением и подписанием договора купли-продажи (ДКП) необходимо подготовить пакет документов, подтверждающих право собственности продавца и отсутствие юридических препятствий для сделки.

Базовый комплект включает:

• паспорта всех участников сделки
• выписку из ЕГРН на имущество
• документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт)
• выписку из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире)
• согласие супруга(и) на сделку, если он(а) не принимает в ней участие
• согласие органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние
• нотариальную доверенность (если одна из сторон действует через представителя)

Дополнительно может потребоваться технический паспорт БТИ. Такой документ особенно важен, если в квартире были перепланировки и нужно убедиться, что они узаконены.

Что содержит техпаспорт на квартиру:

• основную информацию о доме: адрес, год постройки, этажность

• основную информацию о квартире: площадь, число комнат, высоту потолков

• поэтажный план квартиры: схему помещений и стен, дверей, сантехники

• характеристики каждого помещения в квартире (экспликация)

• дату последнего технического обследования

Также лучше сразу запросить квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ, хотя формально это не обязательный документ. В случаях, когда долги за квартиру не уплачены, новый владелец рискует купить их вместе с жильем.

Окончательный перечень документов может варьироваться в зависимости от специфики сделки (например, при участии ипотечного банка или наличии обременений), а иногда может потребоваться расширенная проверка документов и консультация специалиста. Учитывайте это заранее при составлении договора.

Сколько составляет пошлина за регистрацию права собственности

После подписания договора купли-продажи документы подаются в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Покупатель обязан оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от типа и стоимости недвижимости. Сумма пошлины определена в налоговом законодательстве РФ?НК РФ Статья 333.33.

С 1 января 2025 года выросла госпошлина за постановку недвижимости на кадастровый учет и регистрацию права?пп. 22.2, 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Причем оплачивать пошлину можно до и после подачи заявления о регистрации права собственности.

Оплатить пошлину можно через банк, МФЦ или онлайн на сайте Росреестра до подачи документов. Квитанция об оплате прикладывается к пакету документов для регистрации.

Кто может не уплачивать госпошлину

Не платить госпошлину могут люди, имеющие льготы. Такое право установлено в Налоговом кодексе РФ?Статья333.35 ФНС.

От госпошлины освобождены:

• ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны

• герои Советского Союза и России

• физлица, которые обращаются за госрегистрацией права собственности на жилье, предоставленное по программе реновации

• физлица при наследовании недвижимого имущества

Проверка чистоты сделки при покупке жилья

Проверка чистоты сделки позволяет минимизировать риски и избежать проблем с недвижимостью в будущем. Основная цель такой проверки — убедиться, что квартира не имеет юридических обременений, скрытых долгов, незаконных перепланировок или претензий со стороны третьих лиц, жилье не находится под арестом, не заложено в банке и не обременено правами проживающих (например, несовершеннолетних).

Представьте, как неприятно будет испортить радость от совершения сделки новостью о крупных коммунальных долгах в квартире или других жильцах, претендующих на имущество и пытающихся оспорить сделку.

Для проверки чистоты сделки анализируются:

• выписки из ЕГРН

• правоустанавливающие документы

• данные о прописанных лицах

• кадастровый паспорт

• история предыдущих сделок с недвижимостью

В сложных случаях рекомендуется привлекать профессиональных юристов или риэлторов, которые помогут выявить скрытые риски и обеспечить безопасность сделки.

Бывает несколько видов выписок из ЕГРН, например:

• об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

• переходе прав на объект

• объекте недвижимости

Обратите внимание: получить некоторые выписки имеет право только собственник (или с согласия собственника).

Если квартира, которую вы хотите купить, куплена с ипотекой, необходимо попросить согласие банка (держателя залога). Продать такую квартиру можно только с согласия кредитора.

Когда договор могут признать недействительным

Случаи, когда сделка может быть аннулирована, прописаны в Гражданском кодексе?ГК РФ Статья 166. Требования об оспаривании законности сделки обычно предъявляются третьей стороной, решение об этом принимает суд.

Примеры случаев признания сделки ничтожной:

• сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы
• сделка совершена недееспособным гражданином
• сделка нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи необходимо указать порядок расчетов и полную стоимость недвижимости. Это важно, поскольку продавец и покупатель квартиры обязаны уплатить налоги на доход: например, если покупатель решит в течение 3-х лет продать квартиру. Также стоимость важна для оформления налогового вычета, который можно получить после приобретения имущества.

Занижение цены квартиры иногда используется для уменьшения налоговой нагрузки на продавца, поскольку НДФЛ рассчитывается с суммы дохода, указанной в договоре.

Однако такой подход несет риски для обеих сторон: налоговые органы могут оспорить сделку, если сочтут цену необоснованно заниженной, и доначислить налог исходя из рыночной стоимости объекта.

При этом закон предусматривает легальные способы снижения или полного освобождения от НДФЛ:

• если квартира находилась в собственности более минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от даты приобретения)
• имущественный налоговый вычет в 1 млн рублей
• уменьшение налогооблагаемой базы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой недвижимости

Лучше не рисковать: при искусственном занижении стоимости покупатель рискует столкнуться с проблемами при дальнейшей продаже, так как его собственные расходы на приобретение жилья также будут занижены.

Вам может быть интересно:

• Как проверить квартиру перед покупкой

• Как купить квартиру: пошаговая инструкция

• Налог с продажи недвижимости

• Как оформить куплю-продажу квартиры через нотариуса

• Чем опасна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

• Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

• Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры