Что нужно знать об ипотечной секьюритизации

Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

В 2020 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — более 1,7 млн кредитов.

Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N 102-ФЗ, и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг

Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс купли-продажи закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги. Этот процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

При передаче прав по закладной кредитор (им может являться как банк, так и некредитная организация) заключает простую письменную сделку с лицом, которое приобретает права на закладную. При этом на закладной ставится отметка, в которой полностью указывается имя или наименование лица, которому переданы права на закладную. Согласно ст. 48 закона 102-ФЗ, кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам.

Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.

Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

После совершения сделки купли-продажи закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через банк-партнер или по реквизитам.

Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ (далее — Закон № 152-ФЗ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N 139-ФЗ «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом 152-ФЗ. Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

В декабре 2020 года ВТБ и ДОМ.РФ провели рекордный для российского рынка выпуск ипотечных ценных бумаг на 191,5 млрд рублей, вошедший в сотню крупнейших мировых сделок секьюритизации за прошлый год.

Основные участники сделки:

• банк-оригинатор, первоначальный владелец активов, хочет привлечь финансирование;
• ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у банка-оригинатора и итоговый владелец закладных (кредитор), также выпускает ценные бумаги;
• инвестор — покупатель ценных бумаг.

На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — банк-оригинатор при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между банком-оригинатором и ипотечным агентом договор купли-продажи закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое банк-оригинатор обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.