Что делать с ипотекой при снижении доходов?

Никто полностью не застрахован от возникновения проблемных ситуаций, но существует ряд способов, которые позволяют уменьшить вероятность их возникновения: 

• Досрочное погашение кредита

На любом этапе заемщик имеет право обратиться в банк с просьбой о полном или частичном досрочном погашении кредита. Это можно сделать как с помощью собственных средств, так и с использованием действующих льгот (например, имущественного вычета, материнского капитала или программы помощи многодетным семьям в погашении ипотеки). 

• Рефинансирование ипотеки

Еще один распространенный способ снижения платежной нагрузки – это рефинансирование кредита. В этом случае заемщик оформляет новый ипотечный кредит по более низкой ставке для того, чтобы погасить старую ипотеку. Чаще всего это позволяет снизить ежемесячный платеж и уменьшить общие переплаты по кредиту;

• Страхование

Если вы опасаетесь возникновения ситуации, связанной с потерей дохода, вы можете заранее оформить страховку от потери работы. При наступлении страхового случая (то есть потери работы в связи с сокращением или ликвидацией организации), страховая компания будет обеспечивать ежемесячные выплаты в течение нескольких месяцев согласно договору.

Прежде чем принимать радикальные меры, необходимо трезво оценить ситуацию и подумать над возможным пересмотром структуры своих ежемесячных трат. Стоит составить список доходов и расходов и выделить среди них обязательные и дополнительные. 

К обязательным относятся те расходы, пересмотр которых может привести к кардинальному снижению уровня жизни или к юридическим последствиям. К их числу относятся траты на питание, обслуживание кредитов и оплату коммунальных услуг. 

В то же время дополнительные расходы могут быть скорректированы относительно безболезненно (в частности, траты на развлечения, хобби). Вполне возможно, что временный отказ от необязательных трат поможет скорректировать финансовую ситуацию. 

Если пересмотра расходов недостаточно для того, чтобы скорректировать ситуацию, можно воспользоваться одним из вариантов:

• ипотечные каникулы;
• реструктуризация.

Заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации, могут обраться в банк с просьбой об отсрочке или временном снижении платежей. Такого рода поддержка называется «ипотечными каникулами» и регламентируется отдельным законом. 

К трудным жизненным ситуациям относятся: 

• Потеря работы;
  
• Снижение ежемесячных доходов более чем на 30%;  
  
• Снижение доходов более чем на 20% при увеличении количества иждивенцев;
  
• Нахождение на больничном более 2-х месяцев подряд;
  
• Получение инвалидности (1 или 2 группы);

• Утрата имущества и нарушение условий жизнедеятельности заёмщика в результате чрезвычайной ситуации.

Банк может отказать в оформлении ипотечных каникул, только если заемщик не соответствует перечисленным условиям. В любом случае банк обязан письменно аргументировать причину отказа.

В случаях, когда нет возможности воспользоваться ипотечными каникулами (например, заемщик не походит под критерии, указанные в законе), может быть применена реструктуризация долга. 

Это означает, что по договоренности между банком и заемщиком условия ипотечного договора могут быть пересмотрены. В частности, банк может предложить: 

• снижение ежемесячных платежей или их отсрочку за счет увеличения срока кредита;
  

• изменение периодичности выплат;

• отсрочку выплаты основного долга (определенный период заемщик платит только проценты по кредиту).

Перед обращением в банк необходимо подготовить документы, которые подтверждают, что внести платеж невозможно по объективным причинам (например, справка о доходах, подтверждающая снижение заработной платы). В то же время необходимо учитывать, что банк не обязан идти на реструктуризацию и имеет права отказать в пересмотре условий договора. В этом заключается основное отличие реструктуризации от ипотечных каникул.

Крайне опасной практикой является использование потребительских кредитов и микрозаймов для оплаты ежемесячных платежей. На первый взгляд может показаться, что это быстрое решение проблемы. Но в действительности такая практика может привести к увеличению долга и как следствие банкротству и потере имущества.

В случае, если заемщик не может обеспечивать регулярные выплаты по кредиту, а ипотечные каникулы и реструктуризация не могут быть применены, банк имеет право обратиться с иском в суд для принудительного взыскания денежных средств. 

Итог судебного разбирательства будет зависеть от индивидуальной ситуации, но как правило ипотечная квартира выставляется на продажу с аукциона. Если вырученных средств оказывается недостаточно для погашения всей суммы долга, то по решению суда остаток задолженности может ежемесячно вычитаться из заработной платы заемщика.

Некоторые категории доходов защищены от судебных взысканий. К ним относятся: 

• Пособия на детей;
  
• Алименты;
  
• Средства маткапитала;
  
• Пенсии, назначаемые при потере кормильца;
  
• Некоторые другие социальные выплаты. 

Кроме того, с 1 февраля 2022 года вступит в силу закон, согласно которому часть доходов должника, равная сумме прожиточного минимума, станет неприкосновенной для судебных приставов.
В соответствии с правилами должник сможет подать в службу судебных приставов заявление с реквизитами счета, на котором должен быть сохранен минимальный доход.