Аванс или задаток при покупке квартиры: что лучше?

Несмотря на то, что оба варианта предусматривают внесение определенной суммы в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости, они существенно отличаются друг от друга.

Аванс – это простая предоплата по договору. Он используется для того, чтобы зафиксировать договоренности сторон относительно цены, даты и других условий. Как правило, аванс представляет собой лишь символическое подтверждение намерений заключения сделки и не несет в себе дополнительных гарантий.

Задаток – это сумма, при внесении или получении которой стороны берут на себя обязательства по заключению договора и его исполнению. В отличие от аванса, задаток является не просто предоплатой, но ещё выполняет и гарантийную функцию, поскольку законом?Ст. 381 Гражданского кодекса установлены особые условия возврата такой денежной суммы.

Читайте подробную инструкцию: Задаток при покупке квартиры.

Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.

Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.

В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.

Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.

Соглашение о внесении задатка должно быть заключено в письменной форме. Его можно оформить виде отдельного договора о задатке, в котором также нужно указать основные условия сделки.

Ещё один вариант оформления данного вида предоплаты — заключение предварительного договора купли-продажи вместе с соглашением о задатке.

В договоре должно быть отмечено, что внесенная сумма является именно задатком. В противном случае она будет считаться авансом и не сможет гарантировать исполнение обязательств.

Сумму аванса или задатка стороны устанавливают самостоятельно, поскольку закон не содержит требований относительно размера предоплаты. Как правило, данная сумма составляет около 5% от стоимости недвижимости.

Из-за отсутствия дополнительных гарантий не рекомендуется устанавливать аванс в размере полной стоимости квартиры или ее существенной части.

Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.

Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:

• если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;

• если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;

• в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.

Если жильё приобретается в ипотеку, внесение аванса и задатка осуществляется в стандартном порядке. Внесенная сумма является частью первоначального взноса (или равняется ему) и учитывается при проведении окончательных расчетов по сделке.

Особым случаем является возврат задатка и аванса, если в выдаче ипотеки было отказано. Как правило, такое обстоятельство не зависит от сторон, поэтому аванс или задаток просто возвращаются покупателю в полном объеме.

Также существуют определенные особенности оформления договора о задатке в случае, если приобретаемая квартира находится в ипотеке. В этом случае покупатель может передать продавцу в качестве задатка сумму средств, необходимую для погашения задолженности.

Чтобы гарантировать исполнение условий договора, также можно использовать обеспечительный платеж. Это дополнительный инструмент защиты интересов сторон.

В отличие от задатка, обеспечительный платеж может иметь любые условия возврата или удержания, о которых договорились продавец и покупатель. Если это предусмотрено договором, сумма обеспечительного платежа учитывается при финальных расчётах по сделке.

Ещё один вид обеспечения исполнения обязательств – залог. Данный термин часто применяется, если речь идет о предоплате, однако это неверно. Он кардинально отличается от задатка и аванса, поскольку залог предусматривает передачу имущества. При нарушении обязательств такое имущество переходит в собственность продавца.

Да, рекомендуется оформить расписку о получении денег продавцом. В расписке должны быть указаны следующие данные:

• паспортные данные сторон;

• сумма задатка или аванса;

• ссылка на договор или соглашение, в котором указаны условия внесения предоплаты;

• дата и подпись получателя задатка.

Расписку о получении денег можно не оформлять, если в договоре о задатке или в авансовом соглашении есть соответствующая отметка, заверенная подписью продавца.

Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.

Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если у сторон твердые намерения заключить договор, то для обеспечения его исполнения лучше использовать задаток или обеспечительный платеж, поскольку именно в этом случае возникают необходимые гарантии.

Если же решение о заключении сделки еще не принято, нужно в целом обдумать необходимость предварительной оплаты. При использовании аванса следует иметь в виду, что он не гарантирует исполнение обязательств.