Альтернативная продажа квартиры

В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.

В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):

1. продавец первой квартиры;

2. покупатель первой квартиры;

3. покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

Альтернативная сделка может касаться и бо́льшего количества квартир (от 2 до 5), тогда такая сделка с недвижимостью называется «цепочкой». Например, вы выставляете на продажу свою квартиру большого метража и вместо нее приобретаете две квартиры поменьше, с доплатой или без (разъезд). Возможна и обратная ситуация – вы продаете несколько квартир поменьше и покупаете одну побольше (съезд). Если квартир больше пяти, то сделку обычно разбивают на несколько альтернативных и/или прямых.

Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.

Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.

Для простоты понимания и проведения альтернативной сделки её можно разбить на несколько шагов:

Шаг 1. Составление плана действий, оценка своей квартиры, которую продаете и поиск и оценка квартиры, которую планируете приобрести

Если вы решились на такую сделку, то первым делом надо оценить свою квартиру – самостоятельно или с помощью риэлторов. Это поможет вам правильно спланировать бюджет предстоящей покупки и понять сколько денег не хватает и какой кредит вам, возможно потребуется. Параллельно подыскивайте и оценивайте варианты квартиры для покупки. Также подумайте о возможной доплате за приобретаемую квартиру и источниках ее осуществления. Как вариант можно одолжить у родственников или обратиться в банк за ипотечным кредитом. Имейте в виду, что поиск альтернативной квартиры может занять несколько месяцев.

Шаг 2. Поиск покупателя на квартиру

Этот этап является решающим, поскольку именно вырученные от продажи квартиры деньги вы используете для покупки другого жилья. Когда покупатель найден, с ним заключается договор задатка или аванса, что будет гарантировать вам серьезность его намерений.

Шаг 3. Проверка и оформление документов на квартиры

Покупателю квартиры необходимо предоставить документы, подтверждающие ее юридическую чистоту. Аналогичные документы запросите у продавца второй квартиры. Удостоверьтесь, что в приобретаемой квартире не будет зарегистрированных в ней лиц на момент подписания основного договора и что квартира перейдет к вам без обременений и ограничений прав на нее. Только после этого оформляются договоры задатка или аванса, затем – договор купли-продажи одной квартиры и второй договор купли-продажи квартиры. Договор может быть заключен в простой письменной форме или заверен нотариально по договоренности сторон.

Важно, чтобы действия всех участников сделки были скоординированы. В противном случае сделка растянется во времени и появятся дополнительный риск.

Отдельным пунктом в договоре следует согласовать сроки переселения из одной квартиры в другую, чтобы после фактически завершенной сделки сторонам не пришлось долго ждать, пока из квартиры съедут предыдущие жильцы.

Да, нужно. Несмотря на то, что продажа недвижимости и покупка альтернативной квартиры происходят одновременно, эти сделки с точки зрения налогообложения рассматриваются отдельно. Это значит, что при продаже недвижимости, если она находилась в его собственности менее 3-х лет, продавец должен заплатить НДФЛ (13% от налогооблагаемой базы). Покупатель и продавец квартиры имеют право на получение налоговых вычетов (подробнее см. ниже).

Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):

• Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
  
• Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.

Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.

Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.

Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.

При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине. 

Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».

Если используются кредитные средства для покупки квартиры - появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.

Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.

Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.

Плюсы:

• Возможность дополнительного снижения цены, если у продавца уже подобрана альтернативная квартира;
  
• Юридическая чистота недвижимости будет тщательно проверена, возможно даже не одним юристом;
  
• Можно сразу въехать в новое жилье;
  
• Не нужна сумма наличных или безналичных денег на руках.

Минусы:

• Большая комиссия риелтора (альтернативные сделки сложны в организации);
  
• Риск выхода участников сделки;
  
• Длительность процесса;
  
• Необходимость согласовывать действия 3 и более сторон.