Заключение договора

Какие документы нужно проверить?

• Паспорт продавца. Документ можно проверить через базу с недействительными паспортными данными на сайте МВД. Также Ф.И.О. собственника можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Убедитесь, что продавец не находится на стадии банкротства;
• Правоустанавливающие документы на землю. К таким документам относится свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены или купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН. Заказать документ может любой желающий, но получить полную выписку с личными данными продавца может только он сам, его представитель или нотариус. Заказать выписку можно в любом отделении МФЦ, онлайн через портал «Госуслуги» или на сайте Росреестра. Для этого вам понадобится кадастровый номер и адрес участка. Также нужно оплатить государственную пошлину. Срок предоставления выписки — до 5 рабочих дней.

С какими рисками можно столкнуться? Возможно, земельный участок не прошел процедуру межевания и регистрацию в Росреестре. Также на него могли наложить арест, залог и другие обременения. Может оказаться, что категория и вид разрешенного использования земли не подразумевают строительство дома на участке. Избежать этих и многих других рисков поможет тщательное изучение выписки из ЕГРН.

В выписке из ЕГРН обратите внимание на следующие сведения:

• Категория земли — здесь должно быть указано «Земли населенных пунктов»;
• Вид разрешенного использования — должна стоять отметка «Индивидуальное жилищное строительство» или «Для размещения индивидуального жилого дома»;
• Наличие обременений и ограничений прав — ячейка должна быть пустой или содержать отметку «данные отсутствуют»;
• Сведения о расположении земли в экономической, водной, лесной зонах или зонах культурного наследия — ячейка должна быть пустой или содержать отметку «данные отсутствуют»;
• Площадь и границы участка — заявленные размеры и параметры земли должны совпадать с данными из других документов;
• Кадастровая стоимость — можно проверить на сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки Росреестра;
• Адрес — должен совпадать с адресом, указанным в правоустанавливающем документе.

Раньше у каждого был свободный доступ к данным собственников участков и их долей. С 1 марта 2023 года эту информацию можно получить через нотариуса или посмотреть в выписке из ЕГРН, которую заказал сам собственник. Также персональные данные владельцев земли будут доступны, если собственники дали согласие на их раскрытие в Росреестре. 

Информация, указанная в выписке, актуальна только на дату предоставления документа. Надежнее заказать ее еще раз прямо перед подписанием договора. Попросите сделать это владельца земельного участка. Так вы получите документ, в котором содержатся все данные о собственниках. Их нужно сверить с паспортом продавца и правоустанавливающим документом на участок.

Что делать если...

Если в выписке из ЕГРН указано несколько собственников, вам необходимо запросить их нотариально заверенное согласие на продажу участка. Либо они должны самостоятельно подписывать документы и присутствовать на всех этапах сделки.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, необходимо согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Если на участке есть жилой дом, а в семье есть дети, нужно проверить, не использовала ли семья материнский капитал для покупки дома. Для этого продавец должен предоставить вам соответствующую справку из Социального фонда России.

Если в качестве продавца выступает не собственник, а стороннее лицо, проверьте доверенность и ее содержание. В документе должно быть указано право представления интересов владельца земли при продаже конкретного участка. Кроме того, нелишним будет проверить документ на сайте Федеральной нотариальной палаты. Мы рекомендуем делать это на каждом этапе взаимодействия с представителем владельца, особенно во время заключения договора.

Если участок не отображается на карте Росреестра, значит, он не прошел процедуру межевания и не был зарегистрирован. Прежде чем купить такой участок, попросите собственника обратиться к кадастровому инженеру.

Во время поиска участка вы наверняка встречали предложения о продаже земли от девелоперов. Такая сделка заключается с юридическим лицом.

Земли юридических лиц нужно проверять так же тщательно, как и участки физических лиц. Для этого нужно внимательно изучить выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на земельный участок. Правоустанавливающим документом в этом случае может быть договор купли-продажи, решение органа местного самоуправления или исполнительного органа государственной власти.

Кроме того, запросите у продавца:

• учредительные документы (проверьте их достоверность на сайте ФНС);
• протокол собрания учредителей о продаже земельного участка (если учредителей 2 и более);
• решение администрации о передаче участка в собственность.

Проверьте, не является ли организация банкротом. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Дополнительно убедиться в добросовестности юридического лица можно, почитав о нем отзывы в интернете или лично пообщавшись с его клиентами.

Продавцом земли может выступать государство и муниципалитет. Алгоритм выкупа земельного участка в таком случае сильно отличается от сделок с физическими и юридическими лицами.

Есть важное преимущество — сделка с государством гарантирует юридическую прозрачность документов и отличается выгодной ценой. Такой участок нередко можно приобрести за его кадастровую стоимость, которая значительно ниже рыночной.

Из минусов отметим более длительный процесс оформления документов — от одного до трех месяцев. Также нет гарантий, что вы сможете приобрести понравившийся участок. О возможных причинах срыва сделки расскажем далее.

Существует 2 способа приобретения участка у государства:

1. покупка земли без торгов;

2. приобретение земли на аукционе.

1. Покупка земли без торгов

Некоторые категории граждан могут приобрести землю без торгов. Ознакомиться со списком этих категорий можно в статье Земельного Кодекса РФ.

Чтобы найти свободный участок, нужно воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра. Главное, чтобы земля была в государственной собственности и имела соответствующее целевое назначение (для строительства индивидуальных жилых домов).

Вы можете приобрести:

• разграниченный участок?Состоит на кадастровом учете и имеет уточненные границы;
• неразграниченный участок?Земля, на которую нет правоустанавливающих документов, то есть она не состоит на кадастровом учете и не имеет точных границ.

Алгоритм выкупа разграниченного участка:

1. Запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что земля принадлежит муниципалитету.

2. Напишите заявление о согласовании купли-продажи участка.

3. Направьте его в местную администрацию.

Алгоритм выкупа неразграниченного участка:

1. Подготовьте схему расположения участка.

2. Напишите заявление о предварительном согласовании купли-продажи участка.

3. Передайте схему и заявление в муниципалитет.

4. Получите предварительное согласование.

5. Проведите межевание участка и поставьте его на кадастровый учет.

6. Обратитесь в муниципалитет с дополнительным заявлением о согласовании купли-продажи участка.

Заявление о предварительном согласовании сделки должно содержать ваши Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные, СНИЛС, адрес и телефон.

В свою очередь заявление о согласовании сделки должно содержать ваши Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные, кадастровый номер участка, основание для предоставления участка без проведения аукциона, назначение земли, ваш адрес и телефон.

Муниципалитет рассмотрит представленные документы в течение 20 дней и выдаст решение о предварительном согласовании. После этого необходимо провести межевание земельного участка и подать документы на заключение договора. Это нужно сделать в течение 2 лет, пока действует решение о согласовании.

После этого администрация подготовит 2 экземпляра договора на покупку земельного участка и направит их вам. В течение 30 дней следует ознакомиться с документами, подписать их и направить обратно.

Купить разграниченный или неразграниченный участок без проведения аукциона получится, если в течение 30 дней с даты извещения не появятся другие претенденты на землю.

Если желающие появятся, администрация не согласует вам покупку участка, а самостоятельно проведет межевание (в случае продажи неразграниченного участка) и инициирует публичный аукцион.

В таком случае следует подать заявку на участие в торгах.

2. Покупка земли на аукционе

Земельные торги пока не пользуются большой популярностью и участников на них обычно немного. Чем меньше заявителей, тем больше шансов купить землю по минимальной цене. Если участников будет много, начальная стоимость участка может увеличиться в несколько раз и превысить его рыночную цену.

Аукцион могут организовать по решению региональных и муниципальных властей или по инициативе самого гражданина.

Аукцион инициирован госорганом:

На таких торгах выставляются только размежеванные участки. Найти их можно на любых площадках, где публикуются объявления о реализации имущества. Рассмотрим самые популярные из них:

• Сайты для размещения информации об аукционах. Например, ГИС Торги – одна из самых известных платформ по поиску участков, выставленных на торги по всей России.
• Официальные сайты органа местного самоуправления. Зачастую на сайте районной администрации можно найти информацию о земельных торгах.
• Местные СМИ. Помимо официального сайта муниципалитет может извещать об открытых аукционах с помощью местных газет и журналов.

Анонсы торгов публикуются на разных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона. В таких сообщениях содержится:

• наименование организатора торгов;
• реквизиты земельного участка?Площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, информация об обременениях;
• начальная цена;
• шаг торгов;
• сроки приема заявок;
• время и место проведения аукциона;
• сумма задатка и реквизиты для оплаты.

К объявлению о предстоящих торгах прилагается проект договора купли-продажи, чтобы участники смогли заранее ознакомиться с условиями выкупа участка.

Для участия в аукционе потребуются следующие документы:

1. заявка на участие?Можно подать только одну на каждый лот;

2. копия паспорта;

3. квитанция о внесении задатка?До 20% от стоимости лота.

За 5 дней до проведения торгов прием документов останавливается.

После рассмотрения заявления комиссия принимает решение о допуске потенциального участника к аукциону.

Отказ можно получить, если:

• представлен неполный пакет документов;
• нарушены сроки подачи документов;
• у заявителя нет права на приобретение участка у государства;
• заявитель состоит в реестре недобросовестных участников торгов.

Порядок проведения аукциона

Аукцион проводят в очной форме или в электронном формате (наиболее популярный вариант). В назначенные дату и время на торгах смогут присутствовать все допущенные заявители.

Торги начнутся с объявления лота, его первоначальной стоимости, суммы аукционного шага и другой информации. Далее стоимость будет повышаться с каждым голосом участников на уровень озвученного ранее шага торгов. Тот, кто предложит максимальную цену, выиграет право на покупку земельного участка. Всем остальным заявителям возвращается сумма задатка в полном объеме и в сроки, указанные в сообщении о проведении аукциона.

Результаты торгов оформляют протоколом в 2 экземплярах: один — для победителя, другой — для организатора (подписывают обе стороны). Протокол является основанием для заключения договора купли-продажи участка и направляется победителю в течение 10 дней. На изучение и подписание договора победителю аукциона отводится 30 дней. Далее нужно передать экземпляры обратно в администрацию и оплатить остаток суммы (с учетом внесенного ранее задатка).

Если победитель откажется от покупки, он будет занесен в реестр недобросовестных участников аукциона. Это значит, что в течение 2 лет он не сможет участвовать в торгах. Тогда лот предложат выкупить участнику, сделавшему предпоследнее предложение о цене. При этом купить участок он должен будет по стоимости, предложенной победителем.

Если помимо вас в торгах никто не участвовал, организатор продаст лот по начальной цене, минуя аукцион.

Аукцион инициирован покупателем:

Сначала нужно найти участок?Большинство государственных и муниципальных участков разграничены. Сделать это можно на публичной кадастровой карте Росреестра. Специальные фильтры на сайте помогут в поиске:

1. В выпадающем списке выберите «Земли для стройки».

2. В поисковой строке введите номер региона, двоеточие и звездочку без пробелов?Например, 43:* для Кировской области и нажмите на лупу.

3. Ознакомьтесь с информацией об участках в списке на экране слева или нажимайте на синие точки на карте справа.

4. Убедитесь, что выбранной землей владеет государство или муниципалитет: кликните на надел, откройте вкладку «Строительство». В строке «Форма собственности» должна стоять отметка «Государственная неразграниченная собственность» или «Муниципальная собственность».

5. В этой же вкладке внизу есть контакты уполномоченного органа, по которым позднее можно обратиться по вопросу выкупа.

Далее нужно убедиться, что участок не имеет обременений и ограничений. Для этого закажите выписку из ЕГРН. В документе обратите внимание на строку «Особые отметки» в разделе № 1: в нем должна содержаться формулировка «Сведения, необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это будет означать, что участок свободен.

Если земля еще не выставлена на торги, в уполномоченный орган следует подать заявление о выделении земельного участка из публичной собственности. Укажите в документе следующую информацию:

• наименование органа, куда адресуете заявление;
• свои Ф.И.О., паспортные данные и адрес регистрации;
• сведения об объекте?Кадастровый номер, тип земельного надела, его местонахождение;
• ваш контактный номер телефона.

Получив заявление, администрация рассмотрит его в течение 30 дней и направит ответ. Если решение будет положительным, орган назначит дату, время и место проведения аукциона.

Для участия в аукционе не забудьте подать заявку, копию паспорта и квитанцию о внесении задатка, как было описано в алгоритме выше.

Муниципалитет откажет гражданину в покупке государственной земли, если:

• представлен неполный пакет документов;
• некорректно заполнено заявление;
• предоставлена недостоверная информация;
• у заявителя нет гражданства РФ;
• на землю наложен запрет на продажу.

С физическими лицами часто заключают предварительный договор купли-продажи. Его цель — подтвердить намерения сторон заключить сделку и дать дополнительные гарантии. Также покупатель может внести аванс?Сумма вернется, если договор не будет заключен или задаток?Сумма не возвращается при отказе покупателя и возвращается в двойном размере, если от сделки откажется продавец, чтобы подтвердить свое намерение купить участок. 

В предварительном договоре прописывается:

• предмет договора?Включая кадастровый номер, адрес, категорию земли, вид разрешенного использования и площадь земли;

• стоимость участка;

• факт внесения аванса или задатка;

• срок заключения договора купли-продажи.

Согласно закону, обязательства по предварительному договору прекратятся, если основной договор не будет заключен в течение года (можно предусмотреть другие сроки). В таком случае задаток возвращается покупателю.

Задаток вносится только на основании договора. В ином случае заранее внесенные средства будут считаться авансом.

Основной договор купли-продажи вы можете составить сами, а также с помощью юриста, риелтора или нотариуса.

Помимо основных пунктов, перечисленных выше, документ должен содержать паспортные и контактные данные сторон.

В дополнение к указанным документам при заключении сделки продавец должен предоставить:

• паспорт;
• нотариально заверенное согласие супруга (желательно, но не обязательно);
• нотариально заверенные согласия других собственников (если они не смогут лично присутствовать на сделке);
• разрешение органов опеки (если один из собственников – несовершеннолетний);
• нотариально заверенную доверенность (если от имени продавца выступает третье лицо).

Вы вправе потребовать от продавца дополнительные документы. Например, справки из психоневрологического и наркологического диспансера для подтверждения дееспособности. Это необходимо для того, чтобы избежать оспаривания сделки продавцом или его родственниками.

Для подачи документов в Росреестр дополнительно потребуются:

• копии паспортов участников сделки;
• нотариально заверенные согласия остальных собственников (если они не присутствуют лично).

Как правило, составление договора берет на себя юридическое лицо. Тщательно изучите документ и настаивайте на его корректировке, если каких-то пунктов не хватает.

Помимо сведений, которые мы рассматривали ранее, договор должен содержать адреса и реквизиты сторон:

• для физических лиц — Ф.И.О., адрес, паспортные данные, телефон, подпись;
• для индивидуальных предпринимателей — Ф.И.О., адрес, расчетный счет, телефон, подпись;
• для юридических лиц — наименование организации, Ф.И.О. руководителя, адрес, ОГРН, ИНН, расчетный счет, телефон, подпись, печать.

При подписании договора продавец должен предоставить учредительные документы:

• устав;
• учредительный договор;
• свидетельство о регистрации юридического лица.

Для подачи документов в Росреестр дополнительно потребуются:

• копия паспорта покупателя;
• учредительные документы продавца.

Как говорили ранее, сделки с государством надежны и юридически прозрачны. Подготовкой договора и других документов занимается администрация. Вам необходимо только вовремя их подписать и оплатить госпошлину при регистрации прав на землю.