Как правильно купить квартиру в строящемся доме

Главное преимущество покупки квартиры на этапе строительства — возможность приобрести квартиру в новом, современном и технологичном доме по более низкой цене. 

Благодаря недавним изменениям в законодательстве, участие в долевом строительстве стало значительно менее рискованным делом, чем раньше.

Однако, есть риск, что застройщик задержит сроки сдачи жилья, или дом не будет соответствовать изначальному проекту.

Мы рекомендуем уже на начальном этапе ответственно подходить к выбору застройщика и использовать информацию на портале наш.дом.рф.

При выборе квартиры в строящемся доме необходимо обратить внимание на расположение будущего жилья и окружающую инфраструктуру:

• Транспортная доступность;
  
• Общественный транспорт;
  
• Удаленность остановок и парковок;
  
• Доступность детских садов, школы и учреждений здравоохранения.

Не менее важно учитывать репутацию застройщика и актуальность проектной декларации на строящийся дом.

На портале наш.дом.рф собраны сведения обо всех новостройках страны, а также представлены полезные советы.

Да. Покупка квартиры напрямую у застройщика предполагает, что покупатель обращается к девелоперу без посредников в лице агентств по недвижимости и частных риелторов.

Купить квартиру напрямую у застройщика можно двумя способами. Первый — лично обратиться в его офис, ознакомиться с имеющимися предложениями и заключить на понравившуюся квартиру договор долевого участия (если дом на стадии строительства) или договор купли-продажи (если дом уже сдан, но остались нераспроданные квартиры). Второй способ — купить квартиру дистанционно. Сегодня большое количество девелоперов реализовали эту функцию на своих сайтах, дав клиентам возможность подать документы и заключить сделку в электронном формате.

При покупке квартиры напрямую застройщик может предложить несколько вариантов ее оплаты: за наличный расчет, в рассрочку, в ипотеку от банка (например, по уже одобренному кредиту) или в ипотеку от застройщика.

Если вы выбрали дом с подходящим расположением и проектом, следует проверить надежность застройщика. Для этого рекомендуем сделать несколько простых шагов:

1. Внимательно изучите сайт застройщика, убедитесь в отсутствии негативных публикаций о нем в интернете и социальных сетях;

2. Проверьте наличие всех необходимых документов с помощью сервиса проверки новостроек на портале наш.дом.рф. Прежде всего должно действовать разрешение на строительство, проектная декларация и фотографии хода строительства должны быть актуальны;

3. Посмотрите, имеются ли дома застройщика в едином реестре проблемных объектов (ЕРПО), реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

4. Убедитесь, что застройщик не проводит процедуру ликвидации или банкротства;

5. В офисе продаж не стесняйтесь проверить все документы лично и задать интересующие вопросы о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, не предоставляет документы, или навязывает покупку, возьмите паузу и подумайте ещё раз.

Информация о застройщике и строящемся доме имеется в проектной декларации. Следует внимательно изучить этот документ.

1. Обратите внимание, верно ли отражены все характеристики и адрес дома;

2. Уточните, сколько будет лифтов в доме, каким будет благоустройство прилегающих территорий, сколько будет детских и спортивных площадок, будет ли доступна подземная или гостевая парковка;

3. Важно также проверить, соответствуют ли заявленным срок ввода дома в эксплуатацию и дата передача квартир дольщикам;

4. Стоит посмотреть наличие среди партнеров застройщика крупных и известных вам банков, а также генеральных подрядчиков с хорошей репутацией.

Для того, чтобы договор участия в долевом строительстве считался действительным, он должен быть заключен в письменном виде и пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Составлением договора и его регистрацией, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует также внимательно изучить документ.

Чтобы договор считался действительным, он должен содержать:

1. Основные характеристики дома:

• наименование объекта долевого строительства;
• адрес дома, его этажность и общая площадь;
• материал наружных стен и перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;

2. Характеристики квартиры:

• этаж, общая площадь;
• количество и площадь комнат, лоджий, веранд, балконов, террас;
• графический план квартиры;

3. Дату передачи квартиры покупателю;

4. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета;

5. Гарантийный срок на квартиру (не менее 3-х лет);

6. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в каком случае покупателю вернут деньги и выплатят пени);

7. Сведения об объектах социальной инфраструктуры (о детских садах, школах, больницах, которые планируется построить в рамках проекта).

Кроме того, в договор необходимо включить сведения о каждой из сторон (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес), дату и место заключения договора.

Если участником долевого строительства недееспособен или младше 14 лет, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны (попечители).

Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Для этого можно заказать выписку из ЕГРН или проверить статус договора на сайте Росреестра.

Для этого нужно узнать, какие банки выдают кредиты на покупку квартиры в этом доме и обратиться в эти банки самостоятельно или с помощью застройщика.

Если вам по каким-то причинам не подходят предложенные банки, то лучше самостоятельно обратиться в другие уполномоченные банки и уточнить их требования для получения кредита на понравившуюся новостройку.

После обращения в банк вам нужно собрать и передать документы для рассмотрения кредита. После рассмотрения документов и получения положительного решения вам назначат день и время проведения сделки. Затем необходимо будет приехать отделение банка и оформить документы на кредит.

Также существует удобная альтернатива посещению офисов — электронное оформление сделок, но это пока доступно не во всех банках. О такой возможности можно будет уточнить в выбранном ранее банке. Кредитные средства вместе с первоначальным взносом безналичным способом поступят на счет застройщика или на эскроу счет, через который оформляется сделка

Ипотека от застройщика — это жилищный кредит, который дольщику предоставляет банк-партнер девелопера. Как правило, оформление такого кредита происходит в офисе застройщика, который в данной ситуации выступает посредником между клиентом и кредитором.

За счет тесного сотрудничества с банками зачастую девелоперы могут предложить более выгодные ставки по ипотеке. Также у застройщиков можно встретить предложения о кредите без первоначального взноса и с отсрочкой уплаты первого платежа по ипотеке.

Однако стоит внимательно ознакомиться с условиями таких займов и сравнить их с другими предложениями банков. Слишком выгодное предложение, например, ипотека по околонулевой ставке, может быть маркетинговым ходом, при котором низкий процент по кредиту компенсируется завышенной ценой квартиры.

Альтернативой ипотеке может стать рассрочка от застройщика. Как правило, девелоперы предоставляют ее на срок строительства дома. В зависимости от технологии строительства и этапа готовности дома на момент покупки жилья срок будет составлять от полугода до трех лет. Также при рассрочке от застройщика клиенту может потребоваться внести большой (в сравнении с ипотекой) первоначальный взнос — до 50% от стоимости квартиры.

Несомненным плюсом в рассрочке от застройщика в сравнении с ипотекой станет итоговая цена квартиры. Зачастую девелоперы дают рассрочку без процентов и дополнительных услуг. Также в этом способе расчетов не предусмотрено обязательное страхование недвижимости, так как клиент вносит всю сумму за жилье еще до окончания строительства и возникновения такой обязанности.

Как итог, рассрочка от застройщика подойдет и будет выгодна в том случае, если у вас уже накоплено около половины стоимости жилья и доходы позволяют оплатить оставшуюся часть в короткие сроки.

Если застройщик не справился со строительством объекта, помочь дольщикам должно региональное правительство либо специализированная организация — Фонд развития территорий.

В случаях, когда правительство субъекта Российской Федерации не смогло применить региональные механизмы помощи, то дольщику необходимо будет обратиться в Фонд.

В зависимости от экономической целесообразности Фонд может выделить средства на достройку дома или выплатить компенсацию пострадавшим гражданам. Финансирование мероприятий Фонда по восстановлению прав дольщиков осуществляется за счет средств федерального и региональных бюджетов.

С 1 июля 2019 года застройщики обязаны реализовывать квартиры по своим проектам с использованием эскроу-счетов.

Эскроу-счета — это банковские счета, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик может воспользоваться этими денежными средствами только после ввода дома в эксплуатацию.

В случае, если застройщик не выполняет взятые на себя обязательства и не завершает строительство, средства с эскроу-счетов возвращаются гражданам. Данная система позволяет создать дополнительные гарантии для участников долевого строительства.

Остались вопросы о покупке квартиры в строящемся доме? Задайте их эксперту!

Задать вопрос