Выбор земельного участка
Для строительства дома мечты нужен подходящий земельный участок. Выбрать его не просто, так как нужно учитывать множество факторов: от инфраструктуры и месторасположения до юридической чистоты документов на землю. Все нюансы поиска участка для будущего дома разберем в первом уроке.
Если у вас уже есть земля для стройки, переходите к следующему уроку.
1. Инструменты поиска земельного участка
Искать землю для ИЖС можно на коммерческих и государственных платформах.
К коммерческим площадкам относятся Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, Юла, Домклик и другие. На них размещают объявления собственники участков, агентства недвижимости и застройщики. Коммерческие площадки имеют удобные фильтры, которые сортируют объявления по десяткам параметров, включая месторасположение, площадь и стоимость участка. Некоторые платформы позволяют ознакомиться с отзывами на продавца и рыночной оценкой его участка. При внимательном изучении этой информации можно быстро найти подходящее предложение еще на этапе знакомства с объявлениями.
Наряду с коммерческими площадками изучите предложения на государственных порталах. Например, ГИС Торги позволяет подобрать землю и принять участие в торгах, а на публичной кадастровой карте Росреестра можно найти участок для выкупа без торгов.
Получение земли у государства имеет свою специфику. О ней подробно расскажем в следующих уроках, когда придет время искать средства на покупку участка и заключать сделку.
2. Критерии выбора земельного участка
Теперь по пунктам разберем критерии, которые имеют значение при поиске земли для строительства дома.
Размер участка
Площадь будущего участка рассчитывают от количества и размера планируемых построек. Определитесь с площадью дома. Подумайте, нужны ли вам гараж, баня, летняя веранда, сад и огород.
Чем больше площадь участка, тем больше на нем можно разместить построек и различных зон. Но вместе с размером земли вырастет ее цена, ежегодный налог и трудозатраты на уход за участком (стрижка газона, уборка листвы, снега и другие работы).
Транспортная доступность
Обратите внимание на расстояние от участка до ближайшего населенного пункта. Просчитайте время пути в часы пик с помощью навигатора. Если пользуетесь общественным транспортом, посмотрите ближайшие остановки и количество маршрутов автобусов.
Если участок находится далеко от города, убедитесь, что поблизости с ним есть магазины, школа, детский сад и другие социальные объекты.
Инфраструктура
- продовольственные магазины и аптеки
- больницы и поликлиники
- заправочные станции
- банки и почтовые отделения
- кафе и рестораны
- школы, детские сады, кружки и секции
- спортивные площадки и зоны отдыха
Присмотритесь к поселениям, которые имеют развитую инфраструктуру и минимально зависят от города. Так удастся избежать регулярных длительных поездок, и тем самым сэкономить время и средства.
Учитывайте расстояние от участка до производственных предприятий, ферм, свалок, ж/д путей и других объектов, которые могут нарушать покой и комфортное проживание в доме.
Дороги
Важную роль при выборе участка играет качество дорог. Асфальтированное покрытие — идеальный вариант, который встречается не всегда. Если же дорога грунтовая, то в межсезонье (например, в период осенних дождей или весенней распутицы) могут возникать сложности с выездом. Это может быть существенной проблемой, если у вас нет автомобиля с высоким клиренсом и полным приводом.
Обращайте внимание на подъездные пути. Строительство бетонных, панельных и модульных домов часто требует заезда тяжелой техники. Если к участку ведут узкие улочки, ей будет негде развернуться. Тогда придется делать выбор в пользу других технологий строительства.
Генеральный план поселения
Перед покупкой земельного участка изучите генеральный план поселения, правила землепользования и застройки территории. Убедитесь, что в ближайшее время рядом с участком не начнут строить многоэтажки, производственные предприятия или скоростную трассу. Также знакомство с планом и правилами землепользования даст представление о будущем развития района в целом.
Найти эти документы можно на сайте местной администрации.
Муниципальное обслуживание
Муниципалитеты отвечают за работу жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в поселении. Поинтересуйтесь у местных жителей или поищите в интернете информацию о том, как организован вывоз мусора, снега, уборка территории и другие жилищно-коммунальные работы в населенном пункте.
Соседи
Познакомьтесь с соседями. Приятно жить рядом с людьми, у которых схожие ценности и уровень социальной ответственности. Например, если в будущем возникнут идеи по благоустройству, вам будет полезно найти единомышленников для их реализации.
Узнайте, есть ли у соседей сообщества в социальных сетях и общие чаты в мессенджерах. Присоединившись к ним, вы сможете лучше узнать плюсы и минусы рассматриваемой локации.
Природа
При осмотре земельного участка уделите внимание тому, ради чего большинство людей переезжает за город – природе. Есть ли рядом лес и водоемы? Каким будет вид из ваших окон? Все это существенно влияет на психологическое и физическое здоровье людей.
Однако у соседства с природой есть и обратная сторона. Высокий лес может отбрасывать тень на участок, а близкое расположение водоема может грозить обилием насекомых в теплое время и высоким уровнем грунтовых вод на локации. Кроме того, в весеннее время может возникнуть угроза подтопления. Учитывайте это при выборе участка.
Экология
Удаленность от города и близость к природе – это еще не все факторы, которые влияют на экологию района. Внимательно посмотрите на расположение участка на онлайн-карте и убедитесь, что рядом нет промышленных предприятий (в том числе заброшенных), мусорных полигонов, очистных сооружений, карьеров и других объектов, которые загрязняют воздух, воду и почву.
Во время осмотра участка оцените качество воздуха и уровень постороннего шума.
Грунт и уровень грунтовых вод
Характеристики грунта влияют на выбор фундамента для дома, его стоимость, а также возможность организации сада или огорода на участке (сложно разводить растения, если почва богата глиной и песком).
Оценить состав грунта и уровень грунтовых вод важно еще до покупки земельного участка. Запросите у продавца техническое заключение с результатами инженерно-геологических изысканий. Если заключения нет, закажите исследование у специализированной компании.
Уровень грунтовых вод должен быть в пределах нормы. Высокий уровень чреват подтоплением участка и сложностями с водоотведением. Низкий уровень осложнит обустройство колодца или скважины.
Рельеф
Важную роль для строительства будущего дома играет рельеф земельного участка. Бытует мнение, что ровная поверхность с минимальным уклоном – лучший выбор для последующей закладки фундамента. Однако у других вариантов тоже есть свои преимущества. Рассмотрим подробнее:
| Преимущества | Риски | |
|---|---|---|
| Холм | Живописные виды, высокая освещенность. | Осложняет строительство дома. Сточные воды с вершины холма вымывают фундамент. |
| Низина | Участок защищен от ветра и высушивания почвы. | Территорию подтапливает в период таяния снега весной и во время дождей летом. |
| Склон | Визуально увеличивает территорию. Дает возможность реализовать интересные идеи по ландшафтному дизайну и зонированию участка. Например, можно построить смотровую террасу, детские горки или водный каскад. | Высок риск подтопления территории и размытия грунта, если участок не оборудован дренажем. |
Геометрия территории также имеет значение: гораздо проще обустроить и организовать постройки на квадратных или прямоугольных участках.
Постройки и нежелательные объекты
Ненужные и незавершенные постройки могут осложнить строительство будущего дома. Демонтаж дома или старого фундамента потребует дополнительного времени и денег. Учитывайте это при планировании покупки и не забывайте просить скидку у продавца.
Также обратите внимание на соседние участки и расспросите их владельцев о планах на строительство. Убедитесь, что постройки не будут перекрывать вам свет в окна и не испортят вид.
Коммуникации
Для комфортного проживания в частном доме участок должен быть обеспечен инженерными сетями. Рассмотрим, на что обращать внимания и какие есть альтернативы централизованным коммуникациям.
Электроснабжение понадобится уже на этапе строительства дома. Если электросеть есть, нужно узнать ее мощность. Если сети нет:
- ознакомьтесь с планом электрификации территории на сайте местной администрации;
- узнайте расположение ближайших точек подключения;
- уточните возможность и стоимость подведения сетей энергоснабжения к вашему участку.
Возможно, пока ваш участок не подключен к электросети, а в плане на электрификацию стоит далеко в очереди. В таком случае придется покупать генераторы для автономного электроснабжения дома.
Уточните, подведен ли газ к участку. Если нет, узнайте, на каком расстоянии от участка находится газопровод.
Самостоятельное подведение газа — дорогостоящий процесс, стоимость которого может обойтись дороже самого участка. А если не газифицирован весь населенный пункт, ждать прокладки трубы можно несколько лет.
В этом случае можно приобрести газгольдер (емкость для сжиженного газа), закупать газовые баллоны или использовать электричество в качестве основного источника энергии.
Наличие централизованного водопровода станет весомым преимуществом при выборе участка. Если он есть, выясните, какого качества воду дает местная скважина. Если центрального водопровода нет, вопрос водоснабжения придется решать бурением собственной скважины или колодца на участке, что выльется в дополнительные затраты.
Важно, что не на всех участках можно организовать индивидуальное водоснабжение. Этому может помешать высокая глубина залегания грунтовых вод или плохое качество воды. Поэтому нужно заблаговременно получить результаты инженерно-геологических изысканий на участке.
Такая же ситуация с водоотведением. Если дом не подключен к центральной канализации, придется устанавливать септик и заключать договор на его регулярную откачку.
Если инженерные сети подведены к участку, обязательно проверьте у продавца документы, подтверждающие законность их подключения. Например, договор на обслуживание.
Если коммуникации не подведены, вы можете узнать о возможности их подключения непосредственно у продавца или соседей. Но надежнее всего будет обратиться в профильные сетевые организации. Там смогут предоставить информацию о доступных точках подключения и мощности сетей.
Самостоятельное подведение коммуникаций – сложный, долгий и дорогостоящий процесс. Поэтому наличие сетей на участке не только считается весомым преимуществом, но и заметно увеличивает стоимость земли.
Интернет и мобильная связь
В современных условиях сложно представить себе комфортную жизнь без высокоскоростного интернета и стабильной мобильной связи. Поэтому при осмотре участка:
- проверьте стабильность соединения на мобильном телефоне на всем участке;
- убедитесь, что сможете обеспечить дом высокоскоростным интернетом.
Узнайте у соседей, какими операторами связи они пользуются. Уточните, какие провайдеры проводного интернета и кабельного телевидения есть в поселении.
Если проводного интернета нет, но мобильный работает хорошо (на уровне LTE), можно рассчитывать на подключение через смартфон или 4G-модем.
В случае, если оба варианта недоступны либо не дают стабильного соединения, альтернативы (например, спутниковый интернет) обойдутся заметно дороже.
Как понять не завышена ли цена?
Все перечисленные параметры влияют на цену недвижимости. Например, ровный участок, который обеспечен коммуникациями и находится близко к городу в районе с развитой инфраструктурой, будет стоить в несколько раз дороже, чем аналогичная по площади земля в отдаленном селе без инфраструктуры.
Любой параметр имеет свою ценность и рассчитывается индивидуально. Главное – знать последствия экономии на каждом из них. Определите, что для вас имеет первостепенное значение, и сделайте осознанный выбор.
Мы понимаем, что сложно помнить обо всех критериях сразу. Поэтому разработали для вас чек-лист «Идеальный земельный участок». Распечатайте его или сохраните себе на устройство и отмечайте пункты при осмотре участков.
Если не удается определить соответствие цены участка аналогичным предложением на рынке, обратитесь в оценочную фирму.
ТОП-3 ошибки при выборе земельного участка
Чтобы закрепить основные мысли этого урока, мы пригласили опытного эксперта из сферы ИЖС. Анна Раджабова – директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум». Опираясь на свой богатый опыт, она расскажет о 3 самых частых ошибках при выборе земельного участка.