Первоначальный взнос по ипотеке: вопросы и ответы

Что такое первоначальный взнос

Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости недвижимости, которую заемщик оплачивает из своих средств продавцу жилья. Например, компании-застройщику при покупке квартиры в ипотеку. Эта сумма не входит в кредит, а уменьшает сумму, которую банк выдает в виде ипотечного займа.

Размер первоначального взноса может составлять от 20% стоимости жилья. Такой минимальный взнос является достаточным для многих льготных ипотечных программ. Чем больше сумма взноса, тем выгоднее условия кредита, включая возможное снижение процентной ставки.

В качестве первоначального взноса можно использовать накопления, материнский капитал, жилищные сертификаты и субсидии.

После внесения первого взноса, банк выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. Эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.

Банк видит в большем взносе меньший риск и готов предложить более выгодные условия кредитования.

При большом первоначальном взносе уменьшается сумма кредита, а значит, и долг перед банком становится меньше. Это ведет к снижению ежемесячных платежей и сокращению срока ипотеки, что в итоге уменьшает общую переплату по процентам банку.

Чем первоначальный взнос отличается от задатка

Первоначальный взнос и задаток — разные понятия, хотя оба связаны с оплатой недвижимости и служат формой обеспечения обязательств покупателя.

Первоначальный взнос — обязательная часть сделки при ипотеке. Снижает сумму кредита и показывает банку платежеспособность заемщика.

Задаток — добровольный платеж, который подтверждает серьезность намерений покупателя. Служит гарантией для обеих сторон сделки. Не является обязательным для получения ипотеки.

Размер задатка определяется в предварительном договоре купли-продажи или в отдельном соглашении о задатке.

При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В этом случае задаток будет являться частью первоначального взноса. Он будет учтен при финальном расчете по сделке купли-продажи недвижимости. А также включен в сумму, которая будет указана в расписке — документе, который подтверждает проведение полного расчета по сделке. Из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок и другие расходы по сделке.

Какая сумма нужна для первоначального взноса

Размер первоначального взноса зависит от условий конкретного банка, вида недвижимости и ипотечной программы.

Например, вы планируете оформить ИТ-ипотеку по ставке 6% на покупку квартиры за 5 млн рублей на срок 20 лет.

Если внести минимально возможный по этой программе первоначальный взнос в 20%, ежемесячный платеж составит 26,4 тысячи рублей. Переплата банку составит почти половину стоимости квартиры, то есть 2,34 млн рублей.

Если увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 23 тысячи рублей, а переплата уменьшится до 2 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 340 тысяч рублей).

Размер минимального первого взноса определяет банк. Если речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Для таких программ минимальная сумма первоначального взноса составляет 20%.

При определении максимального размера первого взноса, банки учитывают соразмерность долга и залога. Банк заинтересован в том, чтобы сумма долга была соразмерна стоимости залога (квартиры). Если долг слишком мал по сравнению со стоимостью квартиры, это может создать сложности при взыскании в случае неплатежей.

Также банк оценивает платежеспособность заемщика и его возможность обслуживать долг. При слишком большом первоначальном взносе банк может запросить подтверждение источника средств и оценить финансовую устойчивость клиента, чтобы исключить риски мошенничества или нестабильного дохода заемщика.

Размер максимального взноса не ограничен. Однако слишком большой первоначальный взнос невыгоден банку, так как уменьшает сумму кредита и, соответственно, процентные доходы банка.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Такие предложения существуют на рынке. Но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.

Ипотека без первоначального взноса — кредит на покупку жилья, при котором не требуется вносить стандартный первый взнос (20% и более от стоимости недвижимости).

На практике банки часто предлагают не классическую ипотеку, а кредит под залог имеющейся недвижимости или специальные программы с застройщиками, где первый взнос фактически компенсируется сторонними средствами или акциями.

Как получить ипотеку без первого взноса:

Взять кредит под залог имеющейся недвижимости
Например, квартира родителей или другая недвижимость может быть заложена вместо первого взноса.

Использовать маткапитал или жилищный сертификат
Эти средства могут быть засчитаны как первоначальный взнос, даже если нет накоплений.

Рассмотреть акции и спецпрограммы от застройщиков
Иногда застройщики совместно с банками проводят акции, которые позволяют купить квартиру без первого взноса. Выбор объектов ограничен, а цена может быть выше рыночной.

Воспользоваться военной ипотекой
Для военнослужащих накопления по военной ипотеке могут использоваться как первый взнос, по сути делая его «нулевым» для заемщика.

Требования к заемщику при ипотеке без первого взноса:

• высокий и стабильный подтвержденный доход
• безупречная кредитная история
• привлечение поручителей или созаемщиков
• наличие недвижимости для залога
• отсутствие крупных действующих кредитов

Как увеличить первоначальный взнос

Чтобы увеличить сумму первого взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки.

Материнский капитал
Маткапитал — мера господдержки для семей с детьми. Сертификат на материнский капитал оформляется автоматически после регистрации рождения или усыновления ребенка. Средства сертификата можно использовать на улучшение жилищных условий, образование детей, формирование накопительной пенсии матери или другие цели.

При использовании маткапитала в качестве первого взноса, после погашения ипотеки в течение полугода необходимо выделить доли супругам и детям в праве собственности на жилье. Требование установлено для защиты прав детей, поскольку жилье приобретается с использованием государственных средств.

Жилищный сертификат
Жилищный сертификатпредоставляется в рамках региональных или федеральных программ. Его можно использовать для оплаты части стоимости жилья, включая первоначальный взнос по ипотеке.

Для банка это означает, что часть первого взноса уже покрыта государственными средствами, что снижает затраты человека.

Сертификат можно получить, если человек имеет статус нуждающегося в жилье и относится к одной из льготных категорий:

• военнослужащие, которые не участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС), увольняемые или уволенные с военной службы

• сотрудники правоохранительных органов, увольняемые или уволенные со службы

• вынужденные переселенцы

• участники программы оказания содействия в переселении соотечественников

• пострадавшие от радиационных аварий и катастроф

• молодые ученые

После использования сертификата жилье оформляется в общую собственность семьи, и при этом сохраняются обязательства по выделению долей детям, если это предусмотрено программой.

Молодая семья
Программа господдержки, которая позволяет молодой семье получить субсидию на покупку жилья в размере 30% или 35% от стоимости недвижимости. Важное условие: оба супруга не старше 35 лет.

Военная ипотека
При военной ипотеке первоначальный взнос выплачивается из денежных средств, которые государство перечисляет на специальный счет военнослужащего в течение всего срока службы.

Воспользоваться военной ипотекой можно только спустя три года после включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Если на момент оформления ипотечного кредита накопленных средств недостаточно, военнослужащий может добавить недостающую сумму из своих средств.

Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос

Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется без необходимости. Причины:

1. Высокая кредитная нагрузка. Дополнительный потребительский кредит увеличивает общую долговую нагрузку на заемщика, что может негативно сказаться на возможности своевременно вносить платежи по обоим кредитам.
2. Риск отказа в одобрении ипотеки. Банки тщательно оценивают кредитную историю и платежеспособность заемщика. Наличие дополнительного кредита может снизить шансы на одобрение ипотеки, поскольку это увеличивает риск невозврата кредита.
3. Переплата по процентам. Потребительские кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки, чем ипотечные кредиты. Таким образом, взяв потребительский кредит на первоначальный взнос, вы значительно увеличите общую сумму переплаты по процентам.
4. Сложность в расчете кредитной нагрузки. Не всегда можно грамотно рассчитать свою кредитную нагрузку, что может привести к финансовым трудностям в будущем.

Использовать потребительский кредит может быть выгодно:

• если есть возможность быстро погасить кредит

• если заемщик уверен в своей финансовой устойчивости и умеет управлять долгами

• если срочно нужно купить жилье и нет времени на накопления, но при этом платеж по кредитам не станет чрезмерной нагрузкой на бюджет

Брать потребительский кредит на первоначальный взнос стоит только в исключительных случаях и при уверенности в своих финансовых возможностях. Лучше сначала рассмотреть другие источники средств и способы снижения долговой нагрузки, чтобы не усложнять получение ипотеки и не повышать риск финансовых проблем. Самый надежный способ — накопить на первый взнос, чтобы избежать дополнительных кредитов и переплат. Также можно использовать программы господдержки.