8 800 755-55-55
Все инструкции

16.06.2025

Апартаменты и квартира: в чем разница

На первый взгляд апартаменты и квартиры очень похожи — и те, и другие можно купить, обустроить, сдавать в аренду или жить самим. Однако с юридической точки зрения это два разных типа недвижимости. В статье разберем плюсы, минусы и нюансы покупки апартаментов.

Логотип

Что такое апартаменты

Формально апартаменты — нежилые помещения, пригодные для проживания. Они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто такие объекты строятся в промышленных зонах или на участках, где запрещено жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома. Внутри — полноценные условия для жизни: кухня, санузел, электроснабжение, отопление.

Апартаменты нежилые помещения пригодные для проживания.jpg

Отличие апартаментов от квартиры

статус.png

Главное отличие апартаментов в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную, и то не во всех. Закон?Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 определяет, что место пребывания — «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение», либо жилое помещение, в котором гражданин проживает временно. Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, временную регистрацию на 5 лет можно сделать только в апартаментах гостиничного типа или с управляющей компанией, которая берет на себя функции гостиничного оператора.

К месту постоянной регистрации часто привязаны выплаты социальных льгот и пособий. На практике у обладателей постоянной регистрации также есть приоритет при пользовании объектами социальной инфраструктуры: поликлиниками, детскими садами, школами. Поэтому раньше апартаменты чаще покупали в качестве дополнительного, но не основного жилья.

В апартаментах закон.jpg

Коммерческая земля дешевле, а апартаменты строить проще. Поэтому апартаменты дешевле сравнимых по метражу и расположению квартир в среднем на 15-25%.

«АО «ДОМ.РФ» занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. 

Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение

Это возможно, но на практике крайне сложно. Перевод возможен, если:

  • апартаменты расположены в здании гостиничного типа
  • земля под зданием имеет разрешение на строительство жилых помещений
  • само помещение соответствует всем санитарным и техническим требованиям Жилищного кодекса

Даже при соблюдении всех условий процесс может занять несколько месяцев, потребовать значительных затрат и не привести к результату.

Чтобы оценить возможность перевода апартаментов в жилую недвижимость, необходимо провести экспертизу. Независимый эксперт проверит соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, изучит техническую документацию и определит, пригодно ли оно для комфортного и безопасного проживания.

Результаты экспертизы могут быть разными. Если апартаменты соответствуют требованиям, можно подать заявку на изменение статуса. Если выявлены несоответствия, потребуется перепланировка с последующим получением нового техпаспорта — быстро изменить статус не получится.

Важно

Перепланировка поможет, если земля, на которой расположено здание с апартаментами, предназначена для жилой застройки

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения жильца

Апартаменты считаются нежилыми помещениями, поэтому на них не распространяются требования Жилищного кодекса. Это означает, что застройщик не обязан обеспечивать школу, детский сад, поликлинику и благоустройство. Все зависит от его решения — нормативов нет.

В апартаментах могут не соблюдаться стандарты по освещенности, шумоизоляции и инсоляции, которые обязательны для квартир. Управляет такими домами, как правило, назначенная управляющая компания, а у жильцов нет возможности ее сменить или повлиять на обслуживание.

При сносе здания владельцам квартир положена компенсация или новое жилье, а владельцам апартаментов — только денежная выплата. В случае банкротства застройщика покупатели квартир защищены законом, а покупатели апартаментов — нет.

Раньше перепланировки в апартаментах не требовали согласования, но теперь действуют те же правила, что и для квартир. Перед покупкой важно изучить проект, условия обслуживания и юридический статус дома.

После того, как вступил в силу закон?ФЗ от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.

Разберем преимущества и недостатки апартаментов наглядно.


Плюсы Минусы
Стоимость ниже, чем у квартиры Нельзя оформить постоянную регистрацию
Часто расположены в центре или рядом с метро Нет права на господдержку, льготную ипотеку, маткапитал
Удобны для аренды, высокая доходность Более высокие коммунальные платежи (по коммерческим тарифам)
Широкий выбор форматов: студии, лофты, апарт-отели Налог на имущество выше, нет вычетов и льгот
Можно купить как инвестицию без планов на проживание Не действуют жилищные нормы по инсоляции, шумоизоляции и инфраструктуре
Можно выгодно сдавать в краткосрочную аренду Не защищены законом при сносе или банкротстве застройщика

Насколько выгодно покупать апартаменты

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами.

Имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

Имущественный налог.png

Кадастровая стоимость для апартаментов ниже по сравнению с квартирами. Владельцы квартир получают вычет?ст. 403 НК РФ по налогу на имущество в размере величины кадастровой стоимости 20 м². Так, если у вас квартира площадью 50 м², то вы платите всего за 30 м².

Например, если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей. Также при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать различные социальные льготы и субсидии вроде материнского капитала.

Подробнее читайте в статье: «Налог на имущество физических лиц: что нужно знать»

Можно ли сдавать апартаменты

Сдавать их в аренду выгоднее: арендаторы обычно не отличают апартаменты от квартир, и ставка аренды может быть такой же. Если в Москве рентная доходность — отношение рентных платежей к стоимости квартиры — составляет примерно 4–5% в зависимости от расположения арендуемого помещения, то для апартаментов это примерно 6–7%. Иными словами, если в случае апартаментов стоимость жилья равняется платежам за их аренду в течение 15 лет, то для квартиры этот показатель составляет в среднем 22,5 года, и окупается она дольше.

О том, как выбрать между ипотекой или арендой, читайте в статье: «Ипотека или аренда квартиры: что лучше?»

При покупке апартаментов.jpg

Можно ли купить апартаменты по договору участия в долевом строительстве

Можно. Сейчас в законодательстве нет ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на покупку апартаментов или других нежилых помещений. Однако стоит помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости. Дело в том, что покупателям апартаментов в случае банкротства застройщика будет сложнее вернуть вложенные средства или получить оплаченный объект недвижимости.

Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, читайте в статье: «Как правильно купить квартиру в строящемся доме?»

Справочно

В Москве с середины 2023 года не выдают разрешений на строительство апартаментов, поскольку они, хоть и похожи на квартиры, являются нежилыми помещениями без гарантированной социальной инфраструктуры и не соответствуют стандартам столичного жилья

Была ли полезна инструкция?

Введите комментарий

Максимальное количество символов - {{max_length}}

333
67
101K

Спасибо за ваш комментарий!

Ваш комментарий принят

2 комментария

Максимальное количество символов 40
Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться на комментарий

Выберите причину

Спам

Реклама

Оскоробления и угрозы

Нецензурные выражения

Сначала новые

Сначала новые

Сначала популярные

ОЮ

Олег Юрьевич

19.11.2024, 11:02

Брали в Стеллер, жк бизнес-класса. Там и квартиры и апартаменты есть. Собственно этими правилами и пользовались.
Максимальное количество символов 40
Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Сотрудник организации

19.11.2024, 11:13

Олег Юрьевич, добрый день. Рады, что статья оказалась для вас полезной.
Максимальное количество символов 40
Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Была ли полезна инструкция?

Введите комментарий

Максимальное количество символов - {{max_length}}

Есть вопросы? Задавайте!

Бесплатная консультация по вопросам жилья, ипотеки и господдержки

На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ"