Как провести общее собрание собственников дома?

Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.

К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:

• Проведение реконструкции или капитального ремонта;
  
• Перепланировка общедомового имущества;
  
• Использование земельного участка, на котором расположен дом;
• Благоустройство прилегающих к дому территорий;
  
• Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
  
• Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
  
• Участие в программах реновации.

Общее собрание собственников многоквартирного дома можно проводить неограниченное количество раз, но не реже одного раза в год. В то же время какой-либо ответственности за непроведение собрания не предусмотрено.

Существует три основных формы общего собрания собственников:

• очная (все собственники присутствуют на собрании и голосуют по вопросам повестки);
• заочная (опросы или онлайн);
• очно-заочная (часть собственников голосует очно, часть передает свое решение в установленный срок инициаторам собрания).

Для принятия решений по большинству вопросов достаточно 50% голосов. Но есть ряд исключений, которые требуют две трети голосов: перевод жилых помещений в категорию нежилых, участие в программах реновации.

Инициировать собрание может любой собственник помещения в доме или управляющая компания (или ТСЖ, ТК, ЖСК), а также в отдельных случаях муниципалитет.

Да, могут. Для этого нужно, чтобы в управляющую компанию письменно обратились собственники, имеющие не менее 10% голосов. Обращение может быть составлено в свободной форме, но должно содержать вопросы, которые инициативная группа хотела бы обсудить на общем собрании.

После этого у управляющей компании есть 45 дней для организации собрания.

Шаг 1. Подготовить документы

Нужно составить повестку общего собрания, которая будет включать список вопросов к обсуждению, и подготовить реестр собственников, содержащий фамилии, имена и отчества каждого из них, площадь квартир, долю собственности в помещении, количество голосов, которым обладает каждый собственник.

Реестр собственников можно запросить в управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Они обязаны предоставить такую информацию в течение 5 дней.

Также нужно подготовить информационное сообщение о проведении собрания, которое будет направлено собственникам, бланки голосования, бланк протокола собрания.

Шаг 2. Определиться с формой голосования

При очной и очно-заочной форме нужно выбрать время и место проведения. Также необходимо подобрать кандидатуры членов счетной комиссии, секретаря и председателя собрания.

Шаг 3. Оповестить собственников дома с помощью сообщения о проведении собрания

Это нужно сделать не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания одним из способов, который был определен общим собранием ранее (например, через объявление, личное вручение под роспись, направление заказным письмом).

Сообщение обязательно должно содержать сведения об инициаторе, форме проведения собрания, дате, времени и месте проведения, повестке дня, способами ознакомления с информацией и материалами, которые будут обсуждаться на собрании.

Если голосование пройдет в заочной форме, сообщение также должно содержать информацию о дате окончания приема решений, месте и адресе приема решений (бланков голосования).

Шаг 4. Можно приступать к проведению собрания

Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.

При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

В ходе очно-заочной формы собственник может лично прийти на собрание или проголосовать заочно.

Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.

Количество голосов, которые имеет каждый собственник, зависит от площади имущества, которое принадлежит ему в доме. Это означает, что один человек может иметь несколько голосов. Рассмотрим конкретный пример.

Допустим, вы являетесь одним из трех собственников квартиры площадью 60 кв. метров. Общая площадь дома составляет 2000 кв. метров. В таком случае количество голосов рассчитывается следующим образом: (60/3×100)/2000 = 1. А если бы вы полностью владели этой квартирой, у вас было бы 3 голоса.

Голоса подсчитывает счетная комиссия, которая формируется в ходе собрания.

Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.

В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.

Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.

Инициатор собрания в течение 10 дней направляет подлинники бланков голосования и протокола собрания в управляющую компанию, правление ТСЖ или ЖСК. Если в доме применяется непосредственный способ управления, документы направляются напрямую в региональную жилищную инспекцию.

Также в течение 10 дней копия протокола собрания размещается в помещениях, общедоступных для всех собственников дома, а копии передаются на хранение по адресу, указанному в протоколе.

Онлайн собрание можно провести с помощью ГИС ЖКХ или региональной информационной системы, которая действует в вашем субъекте.

Решения общего собрания собственников будут недействительными, если не была соблюдена процедура (например, не направлены сообщения о проведении собрания всем жильцам или голосование происходило без кворума).

Собственник может обжаловать решение общего собрания только в суде в течение 6 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о результатах собрания.