Налог с продажи недвижимости

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

При продаже квартиры, дома, дачи, гаража, машиноместа, земельного участка, коммерческой или любой другой недвижимости или доли в ней бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ). Это надо сделать, если имущество находится в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

В 2025 году в России заработала прогрессивная шкала на доходы физических лиц (НДФЛ), изменения затронули и сделки с недвижимостью. С 1 января 2025 года вводится дополнительная ставка налогообложения — 15%?Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ.

При сделках с недвижимостью необходимо уплатить налог от прибыли по шкале:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей

• 15% — с дохода выше 2,4 млн рублей

• 30% — для нерезидентов 

Оплачивая налог, бывший собственник вправе использовать налоговый вычет, который позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог за продажу недвижимости, на 1 млн рублей?п. 2.1 ст. 220 НК РФ. 

Налог при продаже недвижимости не уплачивается, если:

• истек минимальный срок владения (3 или 5 лет)

• недвижимость стоит менее 1 млн рублей

• цена продажи равна стоимости покупки или ниже, но не менее 70% кадастровой стоимости

• в семье двое и более детей (при соблюдении условий)

Подробнее о кадастровой стоимости — читайте в статье.

Что такое минимальный срок владения

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Общий минимальный срок владения недвижимостью — 5 лет, но есть исключения, когда минимальный срок владения составляет 3 года. Такой срок предусмотрен случаях, когда право собственности на недвижимость получено:

• в подарок от члена семьи или близкого родственника по договору дарения

• в наследство

• после приватизации

• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением

• если является единственным жильем владельца

• а также для объектов, приобретенных в собственность до 01.01.2016, и для иного недвижимого имущества (например, гараж или автомобиль)

В некоторых регионах России минимальный срок владения недвижимостью может быть меньше, вплоть до нулевого. Для уточнения информации по своему региону обратитесь в ФНС по месту жительства или постоянной регистрации.

В остальных случаях для продажи недвижимости без уплаты налога необходимо подождать 5 лет.

С какого момента отсчитывать минимальный срок владения

По общему правилу, срок владения отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке ЕГРН.

При продаже недвижимости (долей) срок владения отсчитывается с момента регистрации первой доли.

При наследовании имущества срок определяется в соответствии со статьями 1114 и 1152 ГК РФ со дня смерти гражданина-наследодателя, независимо от момента госрегистрации права наследника на имущество?ГК РФ Статья 1114.

Региональные отличия и понижающий коэффициент

В регионах может быть установлен иной минимальный срок владения недвижимостью. Так, минимальный срок владения имуществом в субъектах РФ:

• Амурская область — 3 года

• Астраханская область — 3 года

• Республика Алтай — 3 года

• Ставропольский край — 3 года

• Иркутская область — 3 года

• Магаданская область — 3 года

Посмотреть полный список регионов, где устанавливается иной срок, можно на странице.

Также с 2025 года регионы могут увеличивать коэффициент, который применяется к оценке налоговой базы при продаже имущества:

• Раньше (до 2025 года):

Действовал понижающий коэффициент. Если вы продавали недвижимость дешевле кадастровой стоимости, налог считали не с реальной стоимости продажи, а с 70% от кадастровой стоимости.

• Сейчас (с 2025 года):

Регионы получили право повышать коэффициент до 100% от кадастровой стоимости. То есть теперь субъекты РФ могут сами решать, как владельцы недвижимости будут уплачивать налог — с полной кадастровой стоимости или с учетом понижающего коэффициента.

После нововведений не будет смысла продавать недвижимость ниже стоимости по кадастру, поскольку налог рассчитают от кадастровой стоимости, даже если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма.

До единицы понижающий коэффициент с 1 января 2025 года подняли:

• Татарстан

• Краснодарский край

• Крым

• Калининградская область

• Архангельская область

• Астраханская область

Какое жилье считается единственным

Если на момент продажи квартиры у вас в собственности только одна квартира — жилье признается единственным. Если человек владеет другой квартирой, домом, комнатой или долей в праве собственности супругов — жилье не может быть признано единственным. Минимальный срок владения в этом случае — 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2021 года и продали ее в октябре 2024 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи старого жилья, в августе 2024 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог

Семьи с двумя и более детьми в некоторых случаях полностью освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока для продажи квартиры, согласно закону?Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ. Введенная Правительством мера соцподдержки способствует улучшению жилищных условий, поскольку деньги, полученные от продажи недвижимости, должны пойти на покупку нового жилья.

Условия:

• в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет
• сумма от продажи должна пойти на покупку нового жилья
• кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей
• новое жилье должно быть больше по площади (для улучшения жилищных условий семьи)
• на момент сделки в собственности не должно быть более 50% другого жилья, площадь которого больше, чем приобретаемого

Например, семья с детьми после продажи квартиры должна была заплатить 110 000 ₽ НДФЛ, но в этом же году купила более просторную квартиру, поэтому деньги не нужно отдавать в бюджет и можно тратить, как хочется.

При соблюдении всех условий семьям с двумя и более детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.

Как считается минимальный срок при продаже квартиры, полученной по реновации

Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается период времени, в течение которого у гражданина в собственности была квартира в старом доме?абзац 3 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Например, гражданин приобрел в 2013 году квартиру в доме, который попал под реновацию. В 2022 году он получил жилье в новом доме. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2013 года и составит 9 лет.

Для москвичей при продаже квартиры, полученной в рамках реновации жилищного фонда, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой.

В других регионах, где действует программа реновации, срок владения рассчитывается с момента регистрации права собственности на новую квартиру.

Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости

Согласно разъяснениям Минфина России?Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709, если в собственности гражданина уже находится доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю или объект оказывается в его собственности целиком, то минимальный срок для него рассчитывается с момента приобретения первой доли?см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709.

Такие ситуации случаются, когда недвижимость приобретают по частям — долями, например в случаях смерти одного из супругов, тогда его доля переходит другому по наследству.

Приведем пример. Если сначала семья купила 50% в трехкомнатной квартире, а после выкупила вторую половину у родителей мужа или жены, которые съезжают в новое жилье, то срок владения для исчисления налога будет рассчитан по сроку покупки первой доли.

Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ

Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты по договору. То есть покупатель должен оплатить полную стоимость недвижимости по договору, получить справку о полной оплате, а застройщик получит всю сумму уже после сдачи дома.

Если вы покупаете квартиру с помощью ипотеки, правила не меняются. Поскольку в этом случае вы также полностью оплачиваете сумму квартиры или дома по договору, но используете средства, полученные от банка.

Например:

1. В 2021 году вы полностью оплатили квартиру по ДДУ.
2. В 2023 году ее достроили, вы получили ключи и оформили собственность.
3. В 2024 году решили продать недвижимость.

Соответственно, срок владения считается с 2021 года (полная оплата), а не с 2023 (регистрация). Причем, если после сдачи дома площадь квартиры увеличилась (например, застройщик достроил лишние метры), и вы доплатили за них — эта доплата не влияет на срок владения. Срок все равно считается с момента первой полной оплаты.

Как рассчитать сумму налога

Налоговая база рассчитывается от прибыли — разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью, а не с полной суммы сделки:

• если прибыль с продажи недвижимости до 2,4 млн ₽, ставка составит 13%

• если прибыль больше 2,4 млн ₽, налог считается по формуле: 312 000 ₽ + 15% от прибыли, которая превышает порог в 2,4 млн ₽

Соответственно, при продаже имущества за 5 млн рублей, налог будет рассчитываться по прогрессивной шкале. Ставка 13% будет действовать на сумму 2,4 млн рублей, а 15% — на сумму, превышающую порог в 2,4 млн рублей. В этом случае расчет будет выглядеть так: (2,4 млн ₽ * 13%) + (2,6 млн ₽ * 15%) = 312 000 ₽ + 390 000 ₽ = 702 000 ₽. Это сумма налога, которую необходимо будет заплатить.

Законом предусматривается имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн ₽, который снижает сумму продажи, а налог платится с полученной разницы?НК РФ Статья 220 Имущественные налоговые вычеты.

Пример расчета. Прибыль от продажи квартиры в 2023 году составила 2 300 000 ₽. Кадастровая стоимость на 1 января года, когда имущество продавалось, составила 4 100 000 ₽. Минимальный срок владения не истек, поэтому собственник должен заплатить налог.

Налог за продажу рассчитывается с учетом понижающего коэффициента, установленного в регионе, например, в городе собственника имущества он все еще равен 0,7. Кадастровая стоимость квартиры с учетом коэффициента будет равна: 4 100 000 × 0,7 = 2 870 000 ₽.

Поскольку доход от продажи меньше кадастровой стоимости (с учетом понижающего коэффициента), налоговая база составит: 2 870 000 ₽.

Собственник также вправе оформить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 ₽.

Тогда налоговая выплата будет рассчитывается так:

(2 870 000 ₽ – 1 000 000 ₽) × 13%= 243 100 ₽

Рассмотрим второй пример. Собственник в апреле 2025 года продал квартиру за 10 млн ₽, которую купил в 2023-м году за 7 млн ₽. Минимальный срок владения не истек, поэтому придется заплатить налог, однако налоговый вычет ранее уже был использован на другую недвижимость, поэтому снизить налоговую нагрузку не получится.

Прибыль составила: 10 млн – 7 млн = 3 млн ₽, что больше лимита 2,4 млн на 600 тысяч ₽, поэтому часть налога будет рассчитана по повышенной ставке 15%:

600 тысяч ₽ × 15% + 312 тысяч ₽ = 402 тысячи ₽

Как уменьшить сумму налогов

Вариант 1. Подождите истечение минимального срока владения

Это позволит не платить налог и избавиться от необходимости подавать документы в ФНС.

Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом

Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тысяч рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей).

Обратите внимание: налоговый вычет при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год. 

Вариант 3. Учтите расходы на покупку жилья

После покупки недвижимости в ипотеку или без нее вы можете вернуть часть денег, оформив налоговый вычет. Если учесть расходы на покупку, можно снизить налоговую нагрузку, если сделка была совершена недавно. Чтобы рассчитать сумму, воспользуйтесь нашим калькулятором.

Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год продал ее за 3 млн рублей. Прибыль — 1 млн рублей, меньше 2,4 млн рублей, поэтому налог рассчитывается по ставке 13%. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую нагрузку до 130 тысяч рублей.

Обратите внимание: если вы приобрели жилье у своей сестры, вы считаетесь взаимозависимыми родственниками, согласно закону?НК РФ Статья 105.1. Поэтому налоговую льготу за покупку квартиры у сестры получить нельзя?НК РФ Статья 220.

Взаимозависимыми лицами считаются:

• супруги

• родители (усыновители)

• опекуны и попечители

• дети

• братья и сестры

Вариант 4. Учесть расходы дарителя или наследодателя

Если получили квартиру в дар или в наследство от близкого родственника, его расходы на приобретение жилья тоже можно учесть для снижения налоговой нагрузки.

Рассмотрим пример. В 2022 году Алисе подарили квартиру родители. Через два года она решила ее продать и купить жилье побольше. Несмотря на то, что собственные деньги Алиса не вложила в покупку, она может подтвердить расходы родителей, приложив договор купли-продажи квартиры и договор дарения. Сумма налога уменьшится так же, как и у Василия из предыдущего примера.

Какие еще случаи полного освобождения от уплаты налога существуют

Если продаете квартиру (долю) до истечения минимального срока владения,  вам не нужно платить налог с дохода при соблюдении двух условий?Статья 217.1 НК РФ:

• У вас двое или более детей младше 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно).
• Вы купили новое жилье в установленный срок, и оно соответствует требованиям по площади и стоимости.

Иными словами: государство освобождает от налога семьи с детьми, если они улучшают жилищные условия.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости

Если вы продали жилье дешевле кадастровой стоимости, то все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости или выше (в зависимости от регионального коэффициента). 

Если продаете квартиру, кадастровая стоимость которой 2 млн рублей за 1,2 млн рублей, сумма, с которой придется заплатить налог, будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей, если в вашем регионе понижающий коэффициент равен 0,7.

Обратите внимание: при определении дохода, который облагается налогом, учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором произведена продажа недвижимости.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы

Шаг 1. Собрать документы:

• паспорт
• договор купли-продажи
• расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод
• выписка из ЕГРН
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости. Если минимальный срок владения прошел, подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. 

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ можно прочитать в нашей инструкции.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года. Если квартира была продана в 2025 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог заплатить до 15 июля 2026 года.

Как рассчитывается минимальный срок владения апартаментами

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, в связи с чем к ним не применяется условие о трехлетнем сроке владения.

Минимальный предельный срок владения апартаментами исчисляется с даты регистрации права собственности и составляет 5 лет.

Чтобы снизить НДФЛ при продаже апартаментов, необходимо:

• использовать налоговый вычет и уменьшить доход на 250 тысяч рублей
• уменьшить доход на расходы (при документальном подтверждении расходов на приобретение)

Как рассчитывается срок владения объектом незавершенного строительства

Аналогичным образом, если имущество находилось в собственности не менее минимального срока владения, налог платить не нужно. При этом максимальный размер имущественного вычета при продаже объекта незавершенного строительства — 250 000 рублей.

Также налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.

Если объект незавершенного строительства в будущем будет достроен и станет жилым домом, минимальный срок владения будет исчисляться с даты возникновения права собственности. Соответственно, срок владения объектом незавершенного имущества не учитывается.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения, будет составлять 30% от суммы продажи по договору?НК РФ Статья 224. При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет, поскольку вычеты доступны лишь резидентам РФ. 

При этом нерезидент может не платить налог, если продаваемая недвижимость находилась в собственности более 5 лет.

Что будет, если не заплатить налог

За неуплату или неполную уплату налога предусмотрен штраф от 20 до 40% от суммы налога, которую необходимо заплатить, за каждый месяц просрочки. Имейте в виду, что уклонения от налогов может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.

За нарушение срока подачи декларации также предусмотрена ответственность в виду штрафа. Если вы правильно и вовремя заполнили декларацию, но не заплатили налог в указанный срок, то на долг в этом случае будут начислены пени, но штрафы не применяются. При этом за нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

Получить консультацию