Инструкции — Покупка

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

12 карточек

Купля-продажа квартиры — это то, с чем хотя бы раз в жизни сталкивается почти каждый. Несмотря на сложность процесса, овладеть юридическими тонкостями покупки жилья вполне реально. С помощью этой инструкции можно узнать, на что обращать внимание в первую очередь и как правильно купить квартиру.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Как выбрать между первичным и вторичным рынком жилья.
  • Как выбрать квартиру и оценить ее стоимость.
  • Какие факторы влияют на цену квартиры.
  • Как купить квартиру в ипотеку.
  • Как получить квартиру по договору ренты.
  • Как проверить квартиру перед покупкой.
  • Как оформить договор купли-продажи.
  • Как безопасно передавать деньги при покупке квартиры.
  • Как зарегистрировать право собственности.
  • Как получить налоговый вычет после покупки квартиры.

Что выбрать: первичный или вторичный рынок?

Как первичное, так и вторичное жилье имеют свои преимущества и недостатки. Одно из главных достоинств новостроек — возможность купить квартиру еще на этапе строительства, то есть заметно дешевле, чем в уже готовом доме. Часто строительные компании предоставляют рассрочку или возможность использовать ипотечный кредит (заем), что также облегчает выплату. Еще одно преимущество новостройки: вы будете первым владельцем, что избавляет от необходимости изучать историю жилья.

В 2018 году стартовала самая значимая реформа строительной отрасли с 2004 года — переход на проектное финансирование. Ранее финансирование жилищного строительства в основном обеспечивалось гражданами напрямую. Покупатели принимали на себя риски строительных организаций. Чем это заканчивается, хорошо известно (недострой, обманутые дольщики). Уже с середины 2019 года все проекты будут финансироваться кредитными организациями с использованием эскроу-счетов. Риски строительства будут перенесены с граждан на профессиональных участников рынка. А на переходный период работает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, куда застройщики перечисляют взносы. Он призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья.


Правительство Российской Федерации реализует меры, направленные на защиту прав граждан, приобретающих жилье в новостройках. Подробности на спроси.дом.рф 


Кроме того, в крупных городах новостройки часто возводят в районах с недостаточно развитой инфраструктурой. Не забывайте про усадку дома — его небольшое проседание под собственной тяжестью, которое может привести к деформации. Этот процесс длится в среднем 7 лет, и нет гарантий, что за это время в доме не потрескаются стены и жильцу не придется заново делать ремонт.

Вторичное жилье хорошо тем, что въехать в него можно сразу после покупки. Вы сами сможете выбрать нужный вам район с развитой инфраструктурой или в непосредственной близости от работы. Кроме того, сразу после покупки можно зарегистрироваться по месту жительства.

Из недостатков «вторички»: более высокая цена по сравнению с новостройкой на этапе котлована, а также необходимость проверять историю квартиры. В старых домах также могут быть изношены инженерные сети, что может привести к поломкам водопровода, электросетей и труб отопления, а значит, к дополнительным тратам на их ремонт и обновление.


Подробнее о том, как выбрать между новостройкой и вторичным рынком, читайте на спроси.дом.рф

На что обращать внимание при выборе квартиры?

Для начала выберите один или несколько районов, в которых вы планируете приобрести квартиру, определитесь с количеством комнат и примерным метражом. Чтобы рассчитать бюджет, изучите сайты купли-продажи квартир или воспользуйтесь нашим онлайн-калькулятором — он собирает релевантные объявления о продаже в выбранном районе или доме и на основе этого генерирует среднюю цену квартиры.

Выбрав несколько предложений, присмотритесь к району, где находится квартира. Есть ли во дворе детская площадка, не будет ли сложностей с парковкой для автомобиля? Обратите внимание на подъезд. Консьерж, чистые стены и полы, новые лифты, как правило, повышают стоимость жилья, но и жить в таких домах обычно комфортнее. Пройдитесь по району и посмотрите, есть ли рядом магазины, больницы, школы, парки и остановки общественного транспорта, оцените благоустройство. Все эти факторы влияют на качество жизни, а их наличие или отсутствие помогают принимать взвешенное решение.

Осматривая квартиру, проверьте тягу в вентиляционной трубе и целостность стен, поинтересуйтесь, не было ли в квартире серьезных перепланировок, таких как снос вентиляционной вытяжки на кухне, перенос санузла или удаление стены между комнатой и лоджией. Делать это запрещено строительными нормами и в дальнейшем может привести к проблемам. Например, когда вы сами будете проживать в квартире или если захотите ее продать, вас могут обязать за свой счет восстановить разрушенное и оплатить штраф (а банки могут не дать кредит на покупку такого объекта).

Какие факторы влияют на цену квартиры?

Например, первый или последний этажи, как правило, выставляются по более низкой цене. Дешевле будет стоить квартира, расположенная далеко от метро, в районе с неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой, а также если жилой дом, в котором она находится, в ветхом состоянии или требует капитального ремонта.

С осторожностью относитесь к предложениям с ценой на более чем 20% ниже средней. Как правило, в таких объявлениях встречается пометка «срочно». Без консультации проверенного риелтора подобные предложения лучше не рассматривать — есть риск стать жертвой мошенников.

Какие есть формы приобретения квартиры в собственность?

Самый распространенный способ покупки — заключение договора купли-продажи квартиры. Основные положения, регулирующие порядок заключения такого договора, предусмотрены параграфом 7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой договор не требует обязательного нотариального заверения, за исключением сделок с долевой собственностью, оформления ипотеки, а также если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц. Договор купли-продажи не требует государственной регистрации, однако после заключения такого договора его нужно подать в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), чтобы на его основе зарегистрировать право собственности.

Купить квартиру в строящемся доме можно на основании договора участия в долевом строительстве (ДУДС). В этом случае покупатель становится соинвестором (дольщиком) застройщика, который по окончании строительства обязан предоставить дольщику квартиру определенных параметров, прописанных в ДУДС: метраж, количество комнат, этаж, планировка. Риски участия в долевом строительстве минимизированы благодаря Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».


Усиление прав дольщиков

Ранее ряд девелоперов продавал квартиры, заключая договоры накопления для строительства жилищных кооперативов (ЖНК и ЖСК). Однако с 1 июля 2018 года такие формы продажи недвижимости запрещены, за исключением строительства по государственным жилищным программам и «достраивания» домов разорившихся девелоперов. С 1 июля 2019 года позиции дольщиков укрепятся еще сильнее: с этого момента деньги на строительство будут поступать не напрямую девелоперу, а на эскроу-счета в банках. Получить эти деньги застройщик сможет только после того, как у покупателя будет квартира. Подробнее

Как купить квартиру, когда нет денег?

Получить квартиру в собственность, не прибегая к ипотеке, можно, заключив договор ренты. В этом случае одна сторона передает жилье в собственность, а другая обязуется регулярно выплачивать определенную сумму или заботиться о получателе ренты. Если речь идет о недвижимости, чаще всего используются две схемы — пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Согласно параграфу 2 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента предполагает выплату денег получателю в течение всей его жизни, а после смерти договор утрачивает силу. В случае пожизненного содержания с иждивением новый собственник квартиры либо просто заботится о получателе ренты, либо еще и выплачивает каждый месяц определенную сумму денег. Такие типы договоров необходимо удостоверять у нотариуса.


Подробнее о том, как заключить договор ренты, читайте на спроси.дом.рф

Как купить квартиру в ипотеку?

Схема покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) схожа с ситуацией, когда покупатель приобретает жилье за собственные средства. Однако необходимо помнить, что ипотечная квартира находится в залоге у банка или иного кредитора до момента полной выплаты кредита, а залог накладывает определенные ограничения на собственника по возможности использовать и распоряжаться этим имуществом (ст. 346 ГК РФ). Так, вы сможете проживать в квартире, однако на то, чтобы сдавать ее в наем или зарегистрировать в ней третьих лиц, придется получать согласие кредитора.

Договор приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита (займа) подписывают продавец и покупатель. При этом в договоре присутствует указание на использование кредита и условие об обременении недвижимости (статус, ограничивающий возможности собственника пользоваться и распоряжаться квартирой), которое действует до момента полной выплаты кредита (займа). После заключения договора приобретения и регистрации права собственности покупателя через Росреестр банк переводит деньги продавцу, и покупатель вступает в право собственности на тех же основаниях, как если бы он платил сам.


Подробную инструкцию, как купить квартиру с использованием ипотечного кредита (займа), читайте здесь.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Чтобы проверить юридическую чистоту объекта, то есть историю квартиры, нужно запросить у владельца жилья ряд документов и убедиться в их подлинности. На эти документы надо обратить особое внимание:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось на квартиры при сделках до 15 июля 2016 года). В нем содержится информация о владельце квартиры и о том, не наложены ли на нее арест или обременения. Из расширенной версии выписки ЕГРН также можно узнать, кому и сколько раз продавалось жилье. Частые продажи квартиры должны насторожить покупателя. Кроме того, стоит бдительно отнестись к продаже по доверенности — желательно связаться с собственником и узнать, действительно ли он продает квартиру.

2. Основания возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи или мены, договор дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор участия в долевом строительстве.

3. Документы из БТИ. Они помогут установить, всё ли в квартире так, как указано в документах, были ли в ней незаконные перепланировки или переустройство.

4. Паспорт продавца. Снимите копию паспорта и убедитесь в его подлинности, например, с помощью сервиса на сайте Федеральной миграционной службы

Тщательно расспросите владельца квартиры обо всех жильцах, которые были в ней прописаны за время, которое квартира находилась в его собственности. Попросите справку (Единый жилищный документ) о наличии или отсутствии прописанных в квартире лиц (ее можно получить в МФЦ или через Госуслуги). Если в квартире прописаны несовершеннолетние, престарелые, а также граждане, отбывающие наказание в виде лишения свободы или пропавшие без вести, для их выписки потребуются особые процедуры. Например, детей до 18 лет и пожилых людей, как правило, могут выписать только в том случае, если они после этого сразу же будут зарегистрированы в другой квартире. Что касается заключенных, то для их выписки потребуется их добровольное согласие или решение суда. Через суд придется выписывать и без вести пропавшего.

Отдельно обратите внимание на то, была ли квартира приобретена в браке. Если да, потребуется согласие супруга. Если квартира была приобретена в браке, который уже расторгнут, убедитесь, что бывший супруг не имеет на нее прав.

Что еще нужно проверить при покупке квартиры?

Помимо проверки юридической чистоты квартиры, стоит убедиться в добросовестности продавца. Для этого понадобятся:

  • паспорт продавца;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие его дееспособность;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
  • нотариально удостоверенная доверенность, если продавец выступает не от своего имени.

Обязательно проверьте, не числится ли продавец на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у владельца квартиры есть долг, примерно равный стоимости этой квартиры, кредиторы продавца могут оспорить сделку в течение трех лет после ее совершения. Еще один важный шаг — проверить, не висит ли на квартире задолженность по коммунальным платежам. Справку о долгах можно получить через управляющую компанию или в многофункциональном центре услуг (МФЦ).

Как составить договор купли-продажи?

Можно использовать шаблон:


Образец договора купли-продажи

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.


Типовой договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие характеристики:

  • Цена жилого помещения.
  • Адрес.
  • Техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта.
  • Перечень лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением.
  • Порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу.
  • Распределение расходов по оформлению сделки.
  • Срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю.
  • Сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости.

Если квартира находится в совместной собственности супругов и приобреталась ими в период брака, а продавцом выступает один из них, потребуется нотариально заверенное согласие второго. Если один из супругов получил эту квартиру безвозмездно (например, унаследовал или получил в подарок), такой документ не требуется.

Если в квартире зарегистрированы жильцы (члены семьи продавца или квартиросъемщики), то есть лица, сохраняющие право пользования этой жилплощадью после продажи, в договоре нужно привести перечень этих лиц с указанием их прав на пользование квартирой (либо указать, что эти лица утрачивают права пользования в момент снятия с регистрационного учета либо государственной регистрации перехода прав собственности к другому лицу).

Если в число собственников продаваемой квартиры входят несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Как зарегистрировать право собственности?

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, необходимо зарегистрировать право собственности на основании договора купли-продажи в Росреестре. Для этого понадобятся:

  • Договор купли-продажи в трех экземплярах (продавца, покупателя и Росреестра);
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо).
  • Документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо).
  • Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются).
  • Документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).

Самый простой способ подать документы — лично или по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ. При отправке документов почтой потребуется приложить копию паспорта, а также нотариально удостоверить сделку и засвидетельствовать подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав. При подаче в электронном виде — через Госуслуги или сайт Росреестра — документы придется заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Такую подпись можно получить в удостоверяющем центре, аккредитованном Минкомсвязи России.

Документы и государственную регистрацию будут проверять от 5 до 10 рабочих дней — в зависимости от выбранного способа подачи. В течение этого срока Росреестр присылает уведомление о ходе проверки на обычную или электронную почту, а также через СМС. В результате вы получите выписку из ЕГРН — на бумажном носителе или в электронном виде. При получении убедитесь, что все сведения о вас и объекте недвижимости указаны правильно.

Когда и как передавать деньги за квартиру?

В законах нет точных сроков, когда именно необходимо заплатить деньги при покупке квартиры, однако есть возможность прописать это в договоре. Расчет можно произвести на любом этапе: и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилья. Расплатиться можно как наличными, так и банковским переводом. В первом случае продавец пишет расписку о получении денег. Факт оплаты должен быть зафиксирован письменно, свидетельских показаний недостаточно.

Популярным способом передачи денег стала аренда депозитарной банковской ячейки. Для этого в условиях аренды прописываются условия получения доступа. Покупатель может положить деньги в ячейку в любой момент сделки, однако продавец получит их только после того, как у нового собственника будет выписка из ЕГРН. Если же сделка сорвется, покупатель сможет забрать деньги. Выбирая такой вариант расчета, не забудьте и в этом случае взять расписку с продавца о получении денег.

Снизит риски при покупке объектов недвижимости помогает также аккредитивный счет. Это аналогия банковской ячейки при безналичной форме оплаты. В этом случае соблюдение условий договора контролирует банк: он переводит деньги продавцу только после выполнения условий договора (то есть когда покупатель перевел деньги, а его право собственности было зарегистрировано в Росреестре). Обратите внимание, что банки, как правило, берут комиссию за открытие аккредитива.

Финальный этап сделки — подпись обеими сторонами акта приема-передачи квартиры. После этого вся ответственность за жилье переходит к покупателю, то есть к новому собственнику.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?

Часть денег после покупки квартиры можно вернуть в виде имущественного налогового вычета. Если в год покупки ваши доходы облагались подоходным налогом (НДФЛ), предоставьте в следующем после покупки году декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы в налоговую инспекцию. Полный список документов представлен на сайте ФНС.

Можно не ждать наступления нового календарного года и сразу собрать документы и подать в налоговую (3-НДФЛ в этом случае не потребуется). После этого вы получите уведомление от налоговой инспекции о вычете. Уведомление нужно отнести работодателю, тогда вам перестанут вычитать из зарплаты НДФЛ до исчерпания лимита. Максимальный размер вычета в обоих случаях составляет 2 млн рублей.

Узнать, какие нюансы должен соблюсти во время сделки продавец квартиры, можно в инструкции «Как продать квартиру по выгодной цене».

Базовые знания