Инструкции — Покупка

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

14 карточек

Купля-продажа квартиры — это то, с чем хотя бы раз в жизни сталкивается почти каждый. Как выбрать между первичным и вторичным рынком жилья? Как оценить стоимость квартиры и проверить ее перед покупкой?

Что выбрать: первичный или вторичный рынок?

К первичному рынку жилья относятся квартиры в новостройках. Как правило, такая недвижимость дешевле, чем уже готовое жилье. Отличие в цене может достигать 10% – в особенности, если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме. Также значительной экономии можно добиться, приобретая квартиру с помощью одной из программ льготной ипотеки. В то же время строит учитывать, что чаще всего новостройки требуют дополнительных вложений в ремонт и обустройство. Кроме того, зачастую они не располагают всеми необходимыми объектами инфраструктуры.

Вторичный рынок предлагает квартиры, готовые к проживанию. Но стоимость таких квартир выше, а также на них не распространяются условия большинства программ ипотеки с господдержкой.

Покупка квартиры в строящемся доме – это опасно?

Недавние изменения в законодательстве практически исключили риски при покупке квартиры в строящихся домах. Даже если застройщик не справится со строительством дома, действующие правила позволят вернуть средств, вложенные в строительство. В более сложных случаях на помощь придет государство и поможет достроить дом или выплатит компенсацию.

Подробнее о том, как избежать проблем при участии в долевом строительстве в статье «Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком»

Как выбрать подходящую квартиру?

Оцените свои финансовые возможности. В первую очередь необходимо определить сумму, которую вы готовы потратить на улучшение жилищных условий. Если вы берете квартиру в ипотеку, изучите существующие льготные программы.

Следует исходить из того, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30-40% ежемесячного дохода семьи. Умножьте эту сумму на 15-20 лет и вы получите приблизительную стоимость жилья, которое вы можете приобрести.

Подберите подходящее расположение. Присмотритесь к району, где находится квартира. Есть ли во дворе детская площадка, не будет ли сложностей с парковкой для автомобиля? Обратите внимание на подъезд. Консьерж, чистые стены и полы, новые лифты, как правило, повышают стоимость жилья, но и жить в таких домах обычно комфортнее. Оцените инфраструктуру района – посмотрите, есть ли рядом магазины, больницы, школы, парки и остановки общественного транспорта, оцените благоустройство. Все эти факторы влияют на качество жизни, а их наличие или отсутствие помогают принимать взвешенное решение.

Составьте список квартир и запишитесь на просмотры. Не следует приобретать первую же квартиру. Лучше составить список из нескольких вариантов. Во время просмотра квартиры обратите внимание на планировку и целостность стен. В особенности это актуально, если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке. Поинтересуйтесь, не было ли в квартире серьезных перепланировок, таких как снос вентиляционной вытяжки на кухне, перенос санузла или удаление стены между комнатой и лоджией. Делать это запрещено строительными нормами и в дальнейшем может привести к проблемам. Например, когда вы сами будете проживать в квартире или если захотите ее продать, вас могут обязать за свой счет восстановить разрушенное и оплатить штраф (а банки могут не дать кредит на покупку такого объекта).


Какие факторы влияют на цену квартиры?

Первый или последний этажи, как правило, выставляются по более низкой цене. Дешевле будет стоить квартира, расположенная далеко от метро, в районе с неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой.

С осторожностью относитесь к предложениям с ценой на более чем 20% ниже средней. Как правило, в таких объявлениях встречается пометка «срочно». Без консультации проверенного риелтора подобные предложения лучше не рассматривать — есть риск стать жертвой мошенников.

Какие есть формы приобретения квартиры в собственность?

Договор купли-продажи – самый распространенный способ покупки недвижимости. Такой договор не требует обязательного нотариального заверения, за исключением сделок с долевой собственностью, оформления ипотеки, а также если в сделке участвуют несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане. Регистрировать договор также не требуется, но после подписания его необходимо направить в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности.

Договор участия в долевом строительстве – договор, который позволяет купить квартиру в строящемся доме. В данном случае покупатель вкладывает деньги в строительство дома. После сдачи компания-застройщик обязана предоставить покупателю квартиру, имеющую параметры, которые указаны в договоре (например, площадь, количество комнат, этаж, планировка).

Какие существуют альтернативы ипотеке?

Получить квартиру в собственность, не прибегая к ипотеке, можно, заключив договор ренты. В этом случае одна сторона передает жилье в собственность, а другая обязуется регулярно выплачивать определенную сумму или заботиться о получателе ренты.

Подробнее об особенностях заключения договора ренты читайте на спроси.дом.рф.

Как купить квартиру в ипотеку?

Покупка квартиры с использованием ипотеки схожа с ситуацией, когда покупатель приобретает жилье за собственные средства. Однако необходимо помнить, что ипотечная квартира находится в залоге у банка или иного кредитора до момента полной выплаты кредита, а залог накладывает определенные ограничения на собственника. Так, вы сможете проживать в квартире, однако на то, чтобы сдавать ее в наем или зарегистрировать в ней третьих лиц, придется получать согласие кредитора.

Договор приобретения недвижимости с использованием ипотеки подписывают продавец и покупатель. После заключения договора приобретения и регистрации права собственности покупателя через Росреестр банк переводит деньги продавцу, и покупатель вступает в право собственности на тех же основаниях, как если бы он платил сам.

Подробную инструкцию, как купить квартиру с использованием ипотеки, читайте здесь

Как проверить квартиру перед покупкой?

Чтобы проверить юридическую чистоту объекта, то есть историю квартиры, нужно запросить у владельца жилья ряд документов и убедиться в их подлинности. На эти документы надо обратить особое внимание:

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось на квартиры при сделках до 15 июля 2016 года). В нем содержится информация о владельце квартиры и о том, не наложены ли на нее арест или обременения. Из расширенной версии выписки ЕГРН также можно узнать, кому и сколько раз продавалось жилье. Частые продажи квартиры должны насторожить покупателя. Кроме того, стоит бдительно отнестись к продаже по доверенности — желательно связаться с собственником и узнать, действительно ли он продает квартиру.

Основания возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи или мены, договор дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор участия в долевом строительстве.

Документы из БТИ. Они помогут установить, всё ли в квартире так, как указано в документах, были ли в ней незаконные перепланировки или переустройство.

Паспорт продавца. Попросите продавца копию паспорта и убедитесь в его подлинности, например, с помощью сервиса на сайте Федеральной миграционной службы.

Что еще нужно проверить при покупке квартиры?

Помимо проверки юридической чистоты квартиры, стоит убедиться в добросовестности продавца. Для этого понадобятся:

  • паспорт продавца
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие его дееспособность
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры
  • нотариально удостоверенная доверенность, если продавец выступает не от своего имени.

Обязательно проверьте, не числится ли продавец на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у владельца квартиры есть долг, примерно равный стоимости этой квартиры, кредиторы продавца могут оспорить сделку в течение трех лет после ее совершения. Еще один важный шаг — проверить, не висит ли на квартире задолженность по коммунальным платежам. Справку о долгах можно получить через управляющую компанию или в многофункциональном центре услуг (МФЦ).

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие характеристики:

  • Цена жилого помещения
  • Адрес
  • Техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта
  • Перечень лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением
  • Порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу
  • Распределение расходов по оформлению сделки
  • Срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю
  • Сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости.

Образец договора купли-продажи

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как составить договор, если в квартире зарегистрированы другие жильцы?

Если в квартире зарегистрированы жильцы (члены семьи продавца или квартиросъемщики), то есть лица, сохраняющие право пользования этой жилплощадью после продажи, в договоре нужно привести перечень этих лиц с указанием их прав на пользование квартирой (либо указать, что эти лица утрачивают права пользования в момент снятия с регистрационного учета либо государственной регистрации перехода прав собственности к другому лицу).

Если в число собственников продаваемой квартиры входят несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Как зарегистрировать право собственности?

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, необходимо зарегистрировать право собственности на основании договора купли-продажи в Росреестре. Это можно сделать в отделении Росреестра или через ближайший МФЦ.

Подробнее о процедуре оформления права собственности можно узнать здесь.

Какие бывают формы оплаты при покупке квартиры?

Как правило, процедура оплаты прописывается в договоре купли-продажи. Существуют различные формы оплаты.

Наличный расчет. В данном случае продавец пишет расписку о получении денег. Факт оплаты должен быть зафиксирован письменно, свидетельских показаний недостаточно.

Банковский перевод. Продавец получает деньги на банковский счет, указанный в договоре купли-продажи.

Аренда депозитарной банковской ячейки. Деньги переводятся на депозитарную банковскую ячейку. В качестве условия получения денег указывается получение покупателем выписки из ЕГРН. Если же сделка сорвется, покупатель сможет забрать деньги. Выбирая такой вариант расчета, не забудьте и в этом случае взять расписку с продавца о получении денег.

Аккредитивный счет. Это аналогия банковской ячейки при безналичной форме оплаты. В этом случае соблюдение условий договора контролирует банк: он переводит деньги продавцу только после выполнения условий договора (то есть когда покупатель перевел деньги, а его право собственности было зарегистрировано в Росреестре). Обратите внимание, что банки, как правило, берут комиссию за открытие аккредитива.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?

Часть денег после покупки квартиры можно вернуть в виде имущественного налогового вычета. Если в год покупки ваши доходы облагались подоходным налогом (НДФЛ), предоставьте в следующем после покупки году декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы в налоговую инспекцию. Полный список документов представлен на сайте ФНС.

Можно не ждать наступления нового календарного года и сразу собрать документы и подать в налоговую (3-НДФЛ в этом случае не потребуется). После этого вы получите уведомление от налоговой инспекции о вычете. Уведомление нужно отнести работодателю, тогда вам перестанут вычитать из зарплаты НДФЛ до исчерпания лимита. Максимальный размер вычета в обоих случаях составляет 2 млн рублей.

Подробную информацию можно получить в инструкции «Как получить имущественный вычет?»

У меня остались вопросы. Что делать?

  • Посмотрите раздел с популярными вопросами и ответами.
  • Посмотрите другие инструкции по теме.
  • Позвоните нам на горячую линию по номеру 8(800)775-11-22

Базовые знания

Сумма
Первоначальный взнос
Срок
лет
Ставка
%

Результат

Ежемесячный платеж
0
Максимальная сумма кредита
0
Необходимый доход
0
Информация носит справочный
характер и не является
публичной офертой