Инструкции — Ипотека

Снижение процентной ставки по ипотеке: практические советы

7 карточек

Ипотека — часто самый доступный способ получить квартиру мечты здесь и сейчас. Но вместе с долгожданной жилплощадью в жизнь покупателя квартиры приходит обязательство каждый месяц отдавать существенную часть своего дохода банку. Чаще всего речь идет о внушительной сумме — ведь заемщику хочется избавиться от долгового бремени как можно скорее, поэтому он часто делает выбор в пользу меньшего срока и большего платежа. Тем не менее ставку по ипотечному кредиту (займу), а значит, и ежемесячный платеж можно уменьшить. Рассказываем, что предпринять, чтобы сэкономить на ипотечных платежах.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Как уменьшить ипотечную ставку на этапе переговоров с банком.
  • Когда банк готов снижать ставку по ипотеке и как этим воспользоваться.
  • Как рефинансировать открытый ипотечный кредит.
  • Как реструктурировать долг и какой из вариантов реструктуризации выбрать.
  • Когда стоит добиваться снижения ипотечной ставки через суд.

Как снизить ипотечную ставку до заключения кредитного договора?

На этапе переговоров с банком или некредитной организацией (такие организации тоже могут предоставлять ипотеку — в этом случае происходит оформление ипотечного займа) постарайтесь дать менеджеру максимально полную информацию о себе и воспользуйтесь несколькими лайфхаками:

  • При выборе ипотечного продукта рассматривайте банки, где у вас есть счета, особенно — где открыт ваш зарплатный счет. В этом случае банк знает наверняка, каков ваш ежемесячный доход, доверие к вам как к заемщику растет, а значит, процентная ставка по ипотеке может оказаться ниже сразу на несколько процентных пунктов.
  • Вносите максимальный первоначальный платеж. В большинстве банков он должен составлять от 10% до 40% от общей стоимости жилья, но можно внести и большую сумму. Верхняя граница платежа ограничена только минимальной суммой ипотечного кредита (займа) — закон эту сумму не оговаривает, но в банках она, как правило, составляет не менее 300 тысяч рублей. Риски кредитора уменьшатся, и он сможет предоставить более выгодные условия.
  • Обзаведитесь положительной кредитной историей. Желательно, чтобы о ней знали в том банке, где вы планируете заключать кредитный договор. Для этого можно взять небольшой кредит (заем) или оформить кредитную карту, погасить долг в срок, а затем уже обращаться за ипотечным кредитом (займом).
  • Найдите поручителя. Им может стать родственник или близкий друг. От поручителя потребуется пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. Для физлиц это справка о доходах и наличии имущества, а юридическое лицо должно будет сообщить, в числе прочего, о наличии дебиторской и кредиторской задолженности.
  • Предоставьте залог. Например, другой объект недвижимости.
    Оформите ипотеку с господдержкой. Если у вас молодая или многодетная семья или один из супругов — военный, стоит предоставить банку документы, подтверждающие право на льготу. Это может снизить ставку на несколько пунктов.
  • Уточните информацию о действующих региональных ипотечных программах. Во многих регионах действуют местные программы поддержки ипотечных заемщиков, которые позволяют получить компенсацию части выплаченных процентов. Подобные программы обычно распространяются на отдельные категории граждан, таких как сотрудники бюджетных организаций, а также люди, имеющие право на меры социальной поддержки.

В каких случаях банк готов снижать ставку по ипотеке?

Такое возможно в случае падения кредитных ставок из-за снижения ключевой ставки Банка России. В этом случае законы рынка играют на руку заемщикам: если банк, который выдал вам кредит, не предложит приравнять ставку по вашему ипотечному кредиту к сегодняшней (более низкой), это сделает его конкурент — и переманит платежеспособного клиента.

Стоит отметить, что с января 2019 года крупнейшие российские банки повышали ставки по ипотеке в результате декабрьского увеличения ключевой ставки Банка России до 7,75% годовых. Однако аналитики отмечают, что начиная с марта 2019 года ставки практически не менялись. Это свидетельствует о том, что цикл повышения ставок на рынке ипотеки закончен. При отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок.

Иногда ипотечные заемщики оформляют кредит (займ) с переменной процентной ставкой, которая привязана к рыночным индексам и может повышаться или понижаться вместе с ними. Если ставка повышается, заемщик может нести существенные потери. Такие заемщики могут обратиться к кредитору с просьбой зафиксировать ставку, однако фиксация будет возможна на текущем уровне процентных ставок. Кроме того, можно обратиться к другому банку или некредитной организации за рефинансированием текущего ипотечного кредита или займа.


Рассчитать ипотеку на сайте ДОМ.РФ

Как рефинансировать текущий ипотечный кредит (заем)?

Вы сделали всё, чтобы добиться минимальной ставки при оформлении ипотечного кредита (займа), а через год экономические условия изменились и ставка на рынке ипотечного кредитования упала на несколько пунктов. Как уменьшить платеж постфактум?

Во-первых, стоит обратиться в банк, который выдал вам ипотечный кредит. Кредиторы дорожат своими клиентами и, скорее всего, сами предложат вам уменьшить ставку до уровня действующей ставки по продуктам кредитора. Сделать это можно путем рефинансирования — по сути, это оформление кредита на погашение ранее выданного кредита, только на более выгодных условиях. Если этот новый кредит оформляется в банке, который выдавал предшествующий ипотечный кредит, возможно, удастся обойтись без дополнительных документов, поскольку менеджер оформит всё за вас. Если банк предоставляет такую услугу, это может стать дополнительным преимуществом текущего кредитора.

Во-вторых, можно пойти к конкурентам — другим банкам, выдающим ипотечные кредиты. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту. Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки. Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости (в Москве это стоит около 5 тысяч рублей), регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тысячу рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).


90-95

ТЫСЯЧ

такому количеству заемщиков уменьшили ставку по ипотеке в первом полугодии 2018 года

180-190

МЛРД РУБЛЕЙ

на эту сумму заемщики рефинансировали свои кредиты

Как реструктурировать долг по ипотечному кредиту (займу)?

Еще один способ уменьшить ежемесячный платеж — реструктурировать действующий ипотечный кредит (заем), то есть изменить условия выплат. Реструктуризация позволяет увеличить или уменьшить ежемесячные платежи, при этом снизив переплату. Этот процесс можно запускать при двух противоположных условиях: либо доход заемщика возрос, либо сократился.

Если ваше материальное положение официально (это важно) улучшилось, есть возможность увеличить размер регулярного платежа, сократив за счет этого срок действия кредитного договора (договора займа) и, соответственно, сумму переплаты по кредиту (займу). Чтобы этот вариант сработал, придется доказать кредитору реальное увеличение доходов. Для этого подойдет справка с места работы или документы о наличии дополнительных источников дохода, например, договор найма, если вы сдаете квартиру, или пенсионное удостоверение и справки о получении пенсии.

Если же ваше материальное положение ухудшилось, тем более стоит просить кредитора об изменении условий договора. Доход может сократиться по независящим от заемщика причинам, таким как потеря работы или снижение заработной платы, обнаружение серьезного заболевания или уход в декретный отпуск. При новых обстоятельствах на текущий платеж по ипотечному кредиту может банально не хватать средств. В такой ситуации ни в коем случае нельзя прекращать платить и прятаться от банка. Следует как можно скорее объяснить ситуацию и предоставить документы, подтверждающие снижение дохода. Чаще всего кредитор идет навстречу и предлагает один из вариантов реструктурировать кредит:

  • пролонгация кредита (займа) — увеличение срока кредита (займа), которое позволяет снизить ежемесячный платеж;
  • отсрочка выплаты основного долга — когда заемщик в течение определенного периода может гасить только проценты;
  • изменение графика погашения займа, например иная периодичность выплат;
  • кредитные каникулы — срок, на время которого заемщик может приостановить выплаты;
  • комбинации перечисленных вариантов.

Как получить господдержку после оформления ипотечного кредита (займа)?

Стать участником социальных программ не поздно и после выдачи ипотечного кредита (займа). Например, если вы член молодой семьи или поступили на военную службу, можно рассчитывать на субсидии от государства и компенсацию процентов.

Если у вас родился второй ребенок и вы получили материнский капитал, сертификат можно использовать, чтобы закрыть часть ипотечного кредита (займа) заранее и уменьшить размер переплаты.


1-3%

На такую сумму можно снизить ипотечную ставку в отдельных случаях при покупке квартиры в строящемся доме. Для этого сразу после ввода дома в эксплуатацию следует оформить свидетельство о собственности, сделать оценку квартиры, купить страховку и предоставить все документы кредитору. Иногда банки выдают ипотечный кредит на приобретение квартир в строящихся домах под более высокий процент, а после ввода жилья в эксплуатацию готовы пойти на улучшение условий для заемщика.

Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?

Обратиться в суд — довольно редкий, тем не менее известный на практике метод уменьшения ставки по ипотечному кредиту. Работает он только в том случае, если банк нарушает обязательства, прописанные в кредитном договоре, например, необоснованно повышает проценты по кредиту, иногда даже не сообщая об этом заемщику.

Запускать судебный процесс стоит, только если вы уверены, что правда на вашей стороне — иначе в дополнение к процентам по кредиту придется оплачивать еще и судебные издержки. Тщательно разберитесь в вопросе и изучите каждую букву кредитного договора с банком, а лучше наймите профильного адвоката. И ни в коем случае не прекращайте платить по кредиту (даже на несправедливых условиях), пока не получите официальное решение суда — это чревато штрафами и нелояльным отношением к вам со стороны суда. Если ваш иск удовлетворят, банк компенсирует и ваши судебные издержки, и сумму переплат по кредиту в полном объеме.

Как избежать мошенничества при попытке понизить ставку по ипотеке?

Если вы решили снизить ставку по ипотеке через суд, будьте бдительны: есть шанс нарваться на мошенников. Юридические споры, тем более с таким серьезным противником, как банк или некредитная организация, часто кажутся чем-то сложным, и клиенты стремятся максимально упростить себе задачу. Вместо того чтобы разобраться в ситуации и подать иск самостоятельно, заемщики зачастую ищут посредников, которые за небольшую плату якобы возьмут всю волокиту на себя.

Одна из самых распространенных в интернете схем мошенничества — предложение составить коллективный иск, мол, так шансы на решение суда в пользу обманутых заемщиков выше. Мошенники в таких случаях действуют по простой схеме: собирают с доверчивых заемщиков аванс за свои услуги «юридического помощника» и пропадают, меняя номера телефонов.

На самом деле в вопросе судебных разбирательств с банками количество не переходит в качество: если вы действительно имеете право на снижение ставки, суд встанет на вашу сторону и без коллективного иска. Но если вы всё же не чувствуете в себе уверенности, лучше наймите надежного адвоката. Он запросит за свои услуги больше, чем сайт-однодневка, зато действительно окажет профессиональную помощь в составлении иска. Если ваш иск удовлетворят, банк компенсирует и ваши судебные издержки.

Базовые знания

Тест

Тест

Тест