Инструкции — Аренда

Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

6 карточек

Несмотря на то, что цены на недвижимость уже несколько лет не растут такими же темпами, как в 2000-е, россияне традиционно расценивают жилье как лучший способ вложения денег. Сказывается и то, что ставки по ипотекам в последние годы уверенно снижались (спойлер: уже в первые месяцы 2019 года они начали расти), и то, что к альтернативным финансовым инструментам доверия у многих россиян мало. Не всегда сразу понятно, что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотечный кредит (заем) — и от каких факторов это зависит. Описанная ниже схема не может претендовать на универсальность, но будет полезна для тех, кто задумывается об ипотечном кредите (займе).

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что финансово выгоднее — арендовать квартиру или брать ипотечный кредит (заем) — и от чего это зависит.
  • Какова ситуация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования.
  • Какие нематериальные выгоды и риски стоит учитывать при выборе между арендой и ипотекой.

У меня есть деньги, которых достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту (займу), и мне негде жить. Что выгоднее: взять ипотечный кредит (заем) или арендовать квартиру?

Скорее всего, выгоднее арендовать квартиру, но точный ответ зависит от многих факторов. Если думать о недвижимости как о финансовом инструменте, то есть как о способе сбережения денег или получения прибыли, надо рассматривать два основных источника дохода. Первый — рост стоимости недвижимости, который спрогнозировать сложно. Второй — рентный доход, который можно рассчитать. То есть либо вы берете ипотечный кредит (заем), чтобы переехать в свою квартиру и не платить за аренду, либо чтобы сдавать купленную квартиру в аренду.


О том, как сдать квартиру в аренду, читайте в инструкции спроси.дом.рф


Величину рентного дохода, который может принести вам жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если ваша квартира стоит 9,6 млн рублей, а сдаете ее вы за 40 тысяч рублей в месяц, то без учета остальных факторов она окупится за 20 лет (20 x 12 x 40 000 = 9 600 000), и ее доходность составляет 5%. Примерно такую доходность, по данным сайта Numbeo.com, обеспечивают владельцам квартиры в удаленных от центра Москвы районах.

Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить специальное разрешение от банка (или некредитной организации) и страховой компании. Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.

А можете привести пример с расчетами, чтобы стало понятнее?

Возьмем квартиру в новостройке в спальном районе Москвы, которая сейчас стоит 5 млн рублей. У вас есть 1 млн рублей, которые вы собираетесь использовать как первоначальный взнос. Средняя ставка по ипотечному кредиту (займу) на 10 лет в начале 2019 года составляет примерно 9,5% в год, хотя можно получить и лучшие условия по ипотечному кредиту (займу), если застройщик — партнер банка или у вас есть основания для получения госсубсидий (молодые семьи, военные и другие категории льготников).

Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 51,7 тысячи рублей, а переплата банку за кредит – примерно 2,2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7,2 млн рублей.


О том, как снизить ставку по ипотеке, читайте в инструкции спроси.дом.рф 


Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит на год (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 31,7 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит.


8,7

млн рублей

можно накопить за 10 лет при ставке депозитов 7,7% в год, которую в начале 2019 года предлагают банки. Для простоты подсчета мы допускаем, что платежи за аренду и процентные ставки по вкладу будут изменяться одинаковыми темпами

Хорошо, но и моя квартира за это время подорожает, разве нет?

Не факт. Дело в том, что спрогнозировать стоимость недвижимости на 2029 год, к моменту, когда вы полностью выплатите кредит и квартира станет вашим полноценным активом, довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (хоть и без учета инфляции), а вот с 2015 года они немного уменьшились.

На стоимость недвижимости могут повлиять и другие факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья на 20%, а строительство магистрали рядом с домом — на 5%. В любом случае, если стоимость квартиры не вырастет c 5 млн рублей до 8,7 млн рублей (сумма на депозите), то выгоднее арендовать квартиру.

Дополнительно сэкономить при покупке квартиры можно, если приобрести квартиру на этапе строительства. Как правило, цена квартир в новостройках увеличивается после того, как дом будет достроен. Но это несет дополнительные риски: дома могут сдаваться в эксплуатацию с опозданием, а это означает упущенную выгоду по вкладу.


Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В последние годы ставки по ипотечным кредитам (займам) падали. Может, стоит еще немного подождать, а потом взять ипотечный кредит (заем)?

Действительно, ставки по кредитам на жилье в последние годы уверенно падали. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ним (то есть с учетом объема кредита) в ноябре 2018 года составила 9,52%. Это близко к рекордно низкой (9,41%) ставке по ипотеке, зафиксированной в сентябре-октябре 2018 года. Для сравнения: в январе того же года она составляла 9,79%, а в начале 2014 года превышала 14%. Снижение ставок привело к тому, что 2018 год стал рекордным с точки зрения выданных ипотечных кредитов. Однако с января 2019 года крупнейшие российские банки повышали ставки по ипотеке в результате декабрьского увеличения ключевой ставки Банка России до 7,75% годовых.

Поведение ставок дальше во многом будет зависеть от макроэкономики, в том числе влияния внешних факторов. Это отмечают и аналитики рынка – начиная с марта 2019 года ставки практически не менялись. Это свидетельствует о том, что цикл повышения ставок на рынке ипотеки закончен. При отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок. Однако гарантий здесь нет, поэтому если вы раздумываете о том, чтобы взять ипотечный кредит (заем) в этом году, не стоит тянуть до следующего повышения ставки.

А чем свое жилье лучше арендуемого с экономической точки зрения?

Покупка жилья с использованием ипотечного кредита (займа) позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, поликлинике и пр. В съемной квартире можно получить временную регистрацию по месту пребывания (а по закону вы обязаны это сделать, если живете не по месту постоянного жительства более 90 дней), но для постоянной прописки потребуется согласие собственника квартиры и всех постоянно прописанных в ней людей. Как показывает практика, не все арендодатели на это идут.

Как и платежи по аренде, платежи по ипотечному кредиту (займу) зафиксированы в договоре. Но в отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. Это означает, что при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.


Как зарегистрироваться по месту жительства, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Какие риски есть у обеих стратегий?

Преимущества покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) легко могут обернуться минусами, особенно если рассматривать этот шаг как инвестицию. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта. Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1–2 месяцев. Кроме того, квартира — не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.

Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку – например, изменение мобильности, состава семьи и т.п., которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.


Как приобрести квартиру в ипотеку, читайте в инструкции спроси.дом.рф


В случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.

Базовые знания