Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Какие подводные камни ожидают покупателя при покупке жилья с залоговым обременением? Читайте подробную инструкцию.

Логотип

Что такое ипотечное обременение?

Выдача ипотеки - финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог - это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.


Чем залоговая недвижимость отличается от обычной?

Отдавая квартиру в залог, заемщик не теряет право собственности на нее. Однако распоряжаться такой квартирой в полной мере (продавать, сдавать в аренду, дарить или использовать в предпринимательской деятельности) он может только с согласия банка. Обременение снимается с квартиры только после полного погашения ипотеки.

Право распоряжением квартирой у заемщика


Как узнать, есть ли на квартире обременение?

Информация об обременении заносится в Единый государственный реестр недвижимости. Проверить статус квартиры можно с помощью выписки из ЕГРН или онлайн-сервиса Росреестра. Если заемщик попытается продать квартиру без согласия банка, Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Сведения об обременении квартиры


Что делает банк с залоговой недвижимостью?

Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.


Правда ли, что залоговые квартиры стоят дешевле?

Зависит от состояния квартиры. Банк прежде всего заинтересован в том, чтобы поскорее продать недвижимость и компенсировать убытки. Чаще всего залоговые квартиры продаются по цене ниже среднерыночной, так как люди опасаются покупать проблемные объекты. На первых торгах квартира выставляется по цене на 5-10% выше рыночной. Если недвижимость не продается, на повторных торгах цена снижается, пока квартира не будет продана. Хорошие лоты могут продаваться быстро с минимальной скидкой или по цене, сопоставимой с рыночной.

Стоимость квартиры на аукционе


Как работают аукционы?

Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.

У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.

Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.

Залог для участия в аукционе


Какие есть площадки?

Торги проводятся на собственных площадках банков или на профильных платформах по продаже залоговой недвижимости. Актуальная информация о реализации имущества должников размещается на официальном сайте о проведении торгов.

Кроме того, существуют и другие площадки:


Преимущества аукционов

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

  • Возможность приобрести жилье со скидкой;
  • Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
  • Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.
Ипотека на квартиру с аукциона


Недостатки аукционов

В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:

  • Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
  • До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
  • В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
  • Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.
Просмотр аукционной квартиры до покупки


Может ли заемщик выкупить у банка свою квартиру?

Да, он имеет право подать заявление в суд и попытаться признать сделку недействительной. Например, он может пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу на действия организатора торгов, если тот нарушил правила, чтобы изменить результаты аукциона. 

2325
468
28K

Спасибо за ваш комментарий!

Ваш комментарий принят

Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться на комментарий

Выберите причину

Спам

Реклама

Оскоробления и угрозы

Нецензурные выражения

Популярные инструкции

Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

0
0
0
Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

Какие выплаты могут получить беременные женщины и молодые матери в 2024 году

0
0
0
Какие выплаты могут получить беременные женщины и молодые матери в 2024 году

Материнский капитал в 2024 году

0
0
0
Материнский капитал в 2024 году

Детское единое пособие в 2024 году

0
0
0
Детское единое пособие в 2024 году

Пенсии в 2024 году

0
0
0
Пенсии в 2024 году

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

0
0
0
Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

Условия программы Дальневосточная ипотека

0
0
0
Условия программы Дальневосточная ипотека

Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

0
0
0
Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?

0
0
0
Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

0
0
0
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

0
0
0
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?
Сервисы
Оценка жильяОценка жилья

Узнайте, сколько стоит ваша квартира

Оценить
Узнайте, сколько стоит ваша квартира
ИпотекаИпотека

Выберите лучшую ипотечную ставку

Посмотреть
Выберите лучшую ипотечную ставку
Ваши вопросы Все вопросы

Как продлить Единое пособие на ребенка?

0
0
0

Как получить налоговый вычет за страхование жизни?

0
0
0

До какого числа передаются показания счетчиков воды?

0
0
0

Как вызвать сантехника по месту жительства?

0
0
0
Все вопросы
Остались вопросы?
Задавайте!
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ"
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции